Principes de la location-gérance
du fonds de commerce

Par Laurent VERDIER, Avocat à la COUR de PARIS

La location-gérance ou gérance libre est un contrat par lequel le propriétaire du fonds de commerce donne celui-ci en location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls et moyennant le paiement de loyers appelés dans la pratique "redevances de gérance". Elle est réglementée par les dispositions des articles L 144 – 1 et suivantes du Code de Commerce.

La location-gérance ou gérance libre est un contrat par lequel le propriétaire du fonds de commerce donne celui-ci en location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls et moyennant le paiement de loyers appelés dans la pratique "redevances de gérance". Elle est réglementée par les dispositions des articles L 144 – 1 et suivantes du Code de Commerce.
En général, l'objectif poursuivi par le locataire gérant lorsqu’il prend en location-gérance un fonds de commerce, est de se constituer une trésorerie suffisante en vue de l'acquisition ultérieure d'un fonds de commerce.
Malheureusement, l’expérience montre que bien souvent, les contrats de location-gérance ont été conclus sans que le futur locataire gérant n'ait été suffisamment informé de la situation réelle de l'entreprise, parfois même sans qu’aucun document comptable ou juridique ne lui ait été communiqué.
Lorsque le contrat a été conclu, il est trop tard pour solliciter la communication des bilans et des informations relatives à l’entreprise.
Face à cette situation, il apparaît souvent que le bénéfice est en grande partie absorbé par le montant des redevances de gérance et le remboursement du cautionnement lorsque celui-ci a été financé par l'intermédiaire d'un tiers.
A la fin d'une année ou de deux années de gérance, le locataire peut se retrouver ainsi sans moyens financiers lui permettant de s'installer et considère avoir travaillé pour le compte du propriétaire du fonds.
Il est donc impératif de réclamer toutes informations avant de signer un contrat de location-gérance mais aussi d’en lire attentivement toutes les clauses : en effet, le contenu du contrat est laissé à la discrétion des parties et la loi n'a prévu aucune mention obligatoire garantissant la protection du locataire-gérant.
Certes, il existe des dispositions légales relatives à la location-gérance qui posent un certain nombre de conditions impératives (nous les passons en revue dans ce numéro) mais ces textes ne concernent pas les termes du contrat : la loi a laissé une totale liberté aux parties concernant son contenu, ce qui n'est pas sans poser de nombreuses difficultés (nous traiterons ces points dans notre chronique du mois prochain).

Quelles sont les
conditions exigées par le Code de Commerce ?

Le propriétaire d'un fonds de commerce ne peut donner celui-ci en location-gérance que s'il a exploité le fonds qu'il met en gérance pendant une durée minimum de deux années.

Cette durée peut se situer à n'importe quelle époque antérieure à la mise en location-gérance. Elle n'a pas besoin par ailleurs d'être continue dans le temps.
Ce délai de deux ans n’est pas exigé :
- pour les héritiers d’un commerçant décédé, ce qui s’explique par la nécessité de devoir poursuivre l’exploitation du commerce après le décès en attendant de trouver un acquéreur,
- pour le conjoint qui se voit attribuer le fonds de commerce dans l’hypothèse du divorce s’il a participé pendant deux ans à l’exploitation.
Dans d’autres cas, ce délai peut être écourté ou supprimé sur présentation d'une demande au Président du Tribunal de Grande Instance en justifiant se trouver dans l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce.

Registre du Commerce et Répertoire des Métiers

La condition que le propriétaire du fonds de commerce ait été commerçant ou artisan pendant au moins sept ans a été supprimée par une ordonnance datée du 25 août 2004. Le contrat une fois conclu, le locataire gérant doit s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés et au Répertoire des Métiers.

Le propriétaire loueur peut :
- maintenir son inscription au Registre du Commerce ce qui lui permet, le jour où le contrat de location-gérance se termine, de reprendre le cas échéant l'exploitation de son fonds de commerce, sans se réinscrire, en faisant simplement mentionner le nouveau changement de situation intervenu,
- se faire radier purement et simplement du Registre du Commerce.

Exigences de publication du contrat

Le contrat de gérance doit faire l'objet d'une double publication :
- publication au BODACC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales) ;
- publication sous forme d'extrait ou d'avis dans un journal d'annonces légales dans les quinze jours de sa date.

Ces publications sont doublement importantes car leurs conséquences ne sont pas négligeables.

En premier lieu, les dettes du propriétaire peuvent être déclarées immédiatement exigibles si la location-gérance met en péril leur recouvrement, c'est-à-dire s'il y a un risque d'insolvabilité du loueur.
La demande du créancier doit être obligatoirement faite devant le Tribunal de Commerce et il dispose à ce titre d'un délai de trois mois à compter de la publication du contrat de gérance pour saisir le Tribunal. Passé ce délai, les créanciers perdent leur droit de demander l’exigibilité de leur créance.
Attention : il ne s’agit que des dettes non exigibles comme les prêts ; les dettes définitives (fournisseurs, organismes sociaux etc…) doivent être réglées à leur échéance.
En second lieu, le propriétaire du fonds est responsable solidairement avec le locataire gérant des dettes contractées par ce dernier, pendant les six mois qui suivent la publication du contrat de gérance. Il est impératif qu'il s'agisse de dettes liées à l'exploitation du fonds de commerce et non de dettes personnelles du locataire gérant.
En outre, l'article 1684 alinéa 3 du Code Général des Impôts rend solidairement responsable le propriétaire du fonds de commerce des impôts directs en raison de l'exploitation de son fonds. Il n'existe aucune limitation de durée et la solidarité est maintenue pendant toute la durée de location-gérance.
En revanche, le locataire gérant n'est pas responsable des dettes du propriétaire du fonds de commerce sauf pour ce qui est des contrats de travail.
En effet, conformément aux dispositions de l'article L.122-12 du contrat de travail, les contrats conclus par le propriétaire du fonds se continuent avec le locataire gérant qui doit poursuivre les obligations contractées par le propriétaire du fonds.
Dans notre chronique du mois prochain, nous traiterons des principales précautions qu’il convient de prendre dans la rédaction des clauses du contrat de location-gérance.

Laurent VERDIER