Réponse de Maître VERDIER :

Chère Madame,

La répartition des travaux ou réparations entre bailleur et locataire est un sujet qui vous préoccupe beaucoup, surtout lorsque ces dépenses sont importantes.

La réponse se trouve très souvent dans les clauses du bail, sachant que chaque bail est rédigé de façon différente. Les tribunaux ont permis d’apporter par ailleurs des précisions.
La réponse que je vous fais ne pourra qu’être générale n’ayant
pas connaissance de votre bail précisément, ni de la nature des travaux qu’il y a lieu de mettre en place.

Sachez cependant que la répartition des travaux ou réparations dans la plupart des baux est effectuée de la manière suivante :

— les réparations d’entretien sont à la charge du locataire : ce sont les réparations qui sont utiles au maintien permanent et en bon état de l’immeuble ;

—les grosses réparations, quant à elles, sont souvent à la charge
du bailleur. Elles concernent la structure et la solidité générale de l’immeuble.

Bien entendu, il existe d’autres clauses qui peuvent mettre à la charge du locataire des obligations plus importantes.

Concernant le ravalement :

La plupart du temps, il s’agit d’une dépense d’entretien à la
charge du locataire dès lors que ce ravalement ne porte que sur le nettoyage classique de l’immeuble et sa mise en peinture.

En revanche, bon nombre de décisions de justice ont considéré que dès lors que le gros œuvre ou la structure de l’immeuble étaient affectés (reprise de fissures, d’enduit extérieur, imperméabilisation, piochage, reprise de corniches), ces travaux n’étaient plus considérés comme du simple entretien, mais comme de grosses réparations devant être supportées par le bailleur.

Sachez également que les tribunaux considèrent que c’est au bailleur d’assumer les travaux qui sont rendus nécessaires par la vétusté des locaux.

En conséquence, et au regard du fait que dans votre cas le ravalement semble ne pas avoir été fait depuis de très nombreuses années, il pourrait être considéré que ce
ravalement est à la charge de votre bailleur, surtout si ces travaux dépassent la simple mise en peinture.

Vous pouvez bien sûr adresser une correspondance en ce sens à
votre propriétaire et si la situation persiste, je vous conseille vivement de consulter un avocat en lui communiquant une copie de votre bail, de telle façon qu’il vous réponde très précisément, chaque cas étant bien spécifique.

Raccord de l’immeuble
au tout-à-l’égout
de Paul Y. (74) :

Bonjour La Toque,
J’ai reçu un courrier de mon propriétaire, qui m’indique qu’il a une injonction de la part de la municipalité à refaire le raccordement de l’immeuble au tout-à-l’égout.
Il me demande de prendre en charge cette dépense. Dans la
mesure où le bail prévoit que le propriétaire n’a en charge que les travaux visés à l’article 606 du Code Civil, qu’en est-il ?

Réponse de Maître VERDIER :

Cher Monsieur,

La position des tribunaux est aujourd’hui bien fixée.

Ils considèrent que tous les travaux prescrits par l’autorité administrative (par exemple décision municipale par arrêté, commission de sécurité, etc…) sont à la charge du bailleur, sauf si le bail prévoit une disposition contraire.
Les clauses contraires doivent sur ce point être extrêmement précises et ne souffrir d’aucune ambiguïté.

Il faut que soit donc clairement écrit que : « Le preneur s’engage à effectuer les travaux prescrits par l’autorité administrative. »

Si cette clause n’est pas reproduite, toute décision administrative imposant des travaux, ne permet pas au bailleur de les faire supporter à son locataire.

Il en va ainsi notamment pour :

—les travaux d’assainissement et de tout-à-l’égout,

—les travaux de ravalement lorsqu’ils ont été imposés aux propriétaires ou au syndicat des copropriétaires par une décision administrative, ce qui est souvent le cas.

Si tel est le cas, le ravalement, même s’il ne porte pas sur des éléments de structure de l’immeuble et s’il s’agit simplement de
nettoyage et de blanchiment, doit être supporté par le bailleur ;

—les travaux électriques : là encore, s’il y a injonction de la part d’une autorité administrative, les travaux de mise aux normes électriques doivent être pris en charge par le bailleur ;

—les travaux d’ascenseur ou monte-charges.

Il est donc important de relire votre bail au regard des clauses et conditions que je viens de décrire pour vérifier que vous n’avez pas en charge les travaux de mise en conformité et d’autre part, de vérifier qu’il y a demande de l’administration ou non.

Vous pouvez adresser une correspondance à votre bailleur pour lui demander des précisions sur la nature de ces travaux.

Sachez enfin que les travaux d’habillage des canalisations créées et les peintures des tuyauteries qui feraient suite à la réfection de cet assainissement, dans ce cas de figure, seront à la charge de votre bailleur également, même si ce sont de simples travaux d’embellissement, dès lors qu’ils sont la conséquence de travaux édictés par l’administration.