La réponse de Me Verdier

Pour le moment, les dispositions légales relatives aux baux commerciaux ne prévoient pas l'obligation pour un bailleur, qui entend céder son bien immobilier commercial, de le proposer prioritairement à son locataire, même si dans votre bail vous avez un appartement. Rien n'empêche cependant le bail commercial de prévoir un droit de priorité au bénéfice du locataire. Il est donc important que vous en relisiez les clauses et conditions.

• Si celui-ci prévoit la faculté pour le locataire d'acquérir le local commercial par priorité sur toute personne étrangère au bail, vous pouvez contester la promesse de vente qui a été signée entre votre propriétaire et son acheteur et faire valoir, dans ces conditions, votre droit. Sachez cependant que vous ne pourrez pas discuter le prix d'acquisition qui a été fixé dans la promesse. Vous devez acheter aux mêmes conditions financières que l'acheteur choisi par votre propriétaire. Vérifiez également les conditions d'application de votre droit de priorité. Très souvent, vous devez acquérir durant le délai fixé dans la clause (de deux à trois mois). Cela vous oblige, en cas de recours à un prêt, à vous renseigner très rapidement auprès de votre banque pour vérifier, d'une part que cette dernière est susceptible de vous accorder un financement permettant de payer le prix d'acquisition, et d'autre part, qu'elle est susceptible de mettre en place ce prêt dans le délai fixé par la clause.

• Si aucune clause n'est prévue dans le bail, comme je vous l'ai indiqué, vous ne bénéficiez d'aucun droit de priorité.

Observations : Sachez qu'une loi relative à l'artisanat, au commerce et aux petites entreprises a été adoptée le 18 février 2014 par l'Assemblée Nationale et est en cours d'examen par le Sénat. La loi définitive devrait donc être votée prochainement. Cette loi va instaurer un nouvel article (L.145-46-1 du Code de Commerce) afin d'obliger tous les propriétaires à proposer prioritairement à leur locataire la possibilité d'acheter les murs commerciaux lorsqu'ils ont décidé de vendre. Le processus est quasiment identique à celui mis en place dans le cadre des baux d'habitation. S'il envisage de vendre, le propriétaire devra adresser une lettre recommandée à son locataire en lui notifiant le prix de cession et les conditions de la vente. Ce courrier vaudra o ffre de vente. En tant que locataire, vous disposerez d'un mois (à compter de la réception de la lettre) pour indiquer si vous acceptez ou non cette proposition. Passé ce délai et sans réponse donnée au propriétaire, le locataire sera réputé avoir renoncé à l'acquisition. S'il entend en revanche se porter acquéreur, la vente devra être réalisée dans les deux mois (délai extrêmement court lorsqu'il y a nécessité de recourir à un prêt). Si ce n'est pas le cas, le propriétaire reprendra sa liberté de vendre à un tiers. Sachez enfin que, comme en matière d'habitation, si ultérieurement le propriétaire trouve un acquéreur à un prix inférieur à celui qui vous a été proposé, le notaire en charge de la rédaction du compromis de vente devra de nouveau adresser au locataire les conditions de la vente et le nouveau prix. Cette démarche fera courir un nouveau délai d'un mois pour décider d'acquérir ou non, puis un délai de deux mois pour réaliser la vente.