La réponse de Me Verdier

Malheureusement votre propriétaire n'a pas complètement tort. Vous ne pouvez vous faire justice vous-même en décidant de bloquer les loyers du fait que votre propriétaire n'effectue pas les réparations à sa charge. Même si je comprends parfaitement votre point de vue, il n'en demeure pas moins que votre propriétaire aujourd'hui pourrait obtenir votre condamnation à payer les loyers d'une part, mais également obtenir la résiliation de votre bail pour défaut de paiement des loyers d'autre part.

Dès lors que votre propriétaire vous doit une jouissance paisible de vos locaux et qu'a priori, au titre de votre bail, il est redevable des travaux et réparations visés par l'article 606 du code civil, assurément il vous doit la remise en état de la toiture. Surtout si cette dernière est vétuste et qu'elle n'a fait l'objet d'aucune réparation depuis de très nombreuses années, ce qui peut être facilement constaté par un expert.

Pour éviter toute difficulté, je vous conseille vivement, si vous ne l'avez pas déjà fait de :

• faire dresser un constat par huissier avec photos à l'appui,

• faire une déclaration de sinistre auprès de votre compagnie d'assurance (qui vous indemnisera au moins des travaux de réfection de vos locaux),

• engager sans tarder une procédure judiciaire en référé avec l'aide de votre avocat pour obtenir la désignation d'un expert judiciaire, chargé de faire constater la situation et d'évaluer les travaux de réfection,

• demander à ce même tribunal d'ordonner provisoirement que les loyers soient séquestrés à la Caisse des dépôts et consignations ou à l'Ordre des avocats. Si le tribunal accorde cette séquestration, vous paierez les loyers non pas au propriétaire, mais au séquestre désigné, ce qui est toujours un moyen de pression contre le propriétaire qui ne réagit pas puisqu'il ne percevra pas ses loyers jusqu'à ce que l'expertise ait clairement mis en avant ses éventuelles responsabilités. Si vous ne procédez pas ainsi, vous risquez fort d'être assigné devant le tribunal par votre propriétaire pour non paiement des loyers.

Le conseil

Lorsque vous rencontrez des difficultés concernant la prise en charge par votre bailleur des travaux qui sont inévitablement à sa charge :

• faites rapidement constater la nature des travaux à réaliser,

• faites effectuer plusieurs chiffrages par des entreprises que vous aurez choisies,

• envoyez plusieurs lettres recommandées à votre propriétaire et gardez la trace de vos écrits. Cela vous aidera ultérieurement devant le tribunal si aucun accord n'est trouvé avec le propriétaire pour justifier de la légitimité de vos demandes, de leur fréquence et de l'absence de réaction du bailleur.