votre bail commercial prévoit l’activité qui peut être exercée dans le local que vous louez. On appelle cette clause : « destination ».Vous avez l’obligation d’user du local loué conformément à la destination donnée dans le bail. Néanmoins, la destination contractuelle n’est pas immuable. Vous pouvez au cours du bail, sous certaines conditions, modifier l’activité autorisée. La situation dépendra de la nouvelle activité que vous souhaitez exercer.

Les activités dites « incluses »

Les activités dites « incluses », c’est-à-dire accessoires à l’activité autorisée aux termes du bail, peuvent être librement exercées par le locataire sans l’accord du bailleur et sans formuler de « demande de déspécialisation ». Ces activités sont considérées comme implicitement incluses dans la destination du bail. En cas de litige avec votre bailleur, l’interprétation de la clause destination relève du pouvoir souverain du juge.

À ce titre, il a été retenu que dans le cadre de l’activité de boulangerie-pâtisserie, sont considérées comme des activités incluses :

1/ La vente de sandwichs et de boissons rafraîchissantes (Cass. Civ. 3e, 3 avr. 1996, n ° 94-13.789 et Cour d’appel, Paris, 14 fév. 1999) ;

2/ La vente de boissons non alcoolisées, de quiches lorraines, de croque-monsieur et de pizzas (Cour d’appel, Versailles, 12 janv. 1995). Ainsi, même si votre bail ne prévoit que l’activité de « boulangerie, pâtisserie, chocolatier », vous pouvez librement vendre croque-monsieur, paninis et salades. Cependant, il a été retenu que l’activité de salon de thé et de consommation sur place ne saurait être qualifiée ni d’activité connexe, ni d’activité complémentaire. Ainsi, il faudra suivre la procédure de déspécialisation pour toute consommation sur place si votre bail ne le prévoit pas.

Les activités connexes et complémentaires

Selon l’article L.145-47 du Code du commerce, « le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ». Dans ce cas, une procédure dite de « déspécialisation » est à suivre par le locataire. Cette notion d’activités connexes et complémentaires n’est définie que par la jurisprudence.

Sont connexes à une activité celles qui ont un rapport étroit avec elle et complémentaires celles qui sont nécessaires à un meilleur exercice (CA Paris, 21 avr. 1983). Ces activités se distinguent des activités considérées comme incluses. C’est le juge du fond qui appréciera le caractère connexe et complémentaire de l’activité au regard de la destination du bail.

Il a été retenu que la destination contractuelle de commerce de vente de produits à emporter (sandwichs, pizza, boulangerie-pâtisserie, plats à emporter) n’autorise pas le locataire à exercer une activité de petite restauration sur la terrasse dépendant du domaine public car il s’agit d’une activité distincte (Cass. 3civ., 26 mars 2020, no 18-25.893).

La procédure de déspécialisation

Le locataire qui entend exercer une activité connexe ou complémentaire doit notifier au bailleur son intention d’entreprendre cette activité. Cette notification est faite par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception. Il n’y a pas de forme particulière quant au contenu, la notification doit juste indiquer les activités dont l’exercice est envisagé. À partir de cette notification, le bailleur dispose de deux mois pour manifester son désaccord par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Son silence vaut acceptation.

Le bailleur ne peut contester qu’en invoquant le défaut de caractère connexe et complémentaire. En cas de contestation, vous pouvez saisir le tribunal. Sachez que vous devez attendre la fin de la procédure pour pouvoir exercer l’activité envisagée, si toutefois le juge l’autorise.

Enfin, si le bailleur accepte cette extension d’activité, il pourra demander une augmentation de loyer si l’activité adjointe a entraîné par elle-même une modification de la valeur locative des lieux loués. Cette augmentation ne peut pas avoir lieu au moment même où se produit l’adjonction de l’activité nouvelle, mais seulement lors de la première révision triennale qui la suit.

Le conseil de maître Verdier

Le caractère connexe et complémentaire d’une activité par rapport à une autre est difficile à définir, parce que ces notions sont relatives et évolutives. Il peut être difficile de distinguer les activités « incluses » et « connexes et complémentaires ». Il est donc recommandé aux locataires de se renseigner auprès de leur avocat concernant les extensions d’activités envisagées.Les sanctions en cas de non-respect de la procédure de déspécialisation sont lourdes et peuvent entraîner un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction ou même la résiliation de ce dernier.