De Pierre M. (Paris) « Je n'ai plus de bail »
Question - Je viens de m'apercevoir que mon bail commercial se terminait en septembre 2011 et qu'il n'avait pas été renouvelé. J'ai interrogé plusieurs personnes et les avis ne sont pas les mêmes. Certains m'indiquent qu'il s'est renouvelé par tacite reconduction pour 9 ans. D'autres m'affirment que je n'ai plus de bail. Je suis très inquiet, pouvez-vous m'éclairer ?
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La réponse de Me Verdier : Le bail commercial obéit à des règles juridiques spécifiques qui ne sont pas celles applicables pour le bail d'habitation et qui dérogent très souvent aux dispositions du Code Civil. Un amalgame est souvent fait entre les deux. Rassurez-vous au moins sur un point : vous n'êtes pas sans bail et votre bail n'est pas résilié. En effet, l'article L 145- 9 du Code du Commerce qui vient d'être modifié par la loi du 22 mars 2012 prévoit que :
1) Il ne peut pas être mis fin au bail autrement que par un congé ou une demande de renouvellement formulée par huissier. A noter qu'une lettre simple ou recommandée ne permet pas de mettre un terme au bail.
2) Si généralement la demande de renouvellement du locataire ou le congé demandé par le propriétaire sont notifiés par huissier six mois avant la fin du bail, il est possible que bailleur comme locataire oublient de respecter ce délai. Ce qui en soi n'a pas de conséquence irréversible dans l'immédiat, sauf si le bail se poursuivait après une période de 12 ans. Dans ce cas, le loyer serait automatiquement déplafonné (voir article de La Toque du mois de janvier 2012).
3) En cas d'oubli, comme dans votre cas, il est toujours temps de formuler par voie d'huissier une demande de renouvellement de votre bail. Le propriétaire peut également de son côté vous notifier le congé. Ce congé ou la demande de renouvellement prendront effet six mois après la date à laquelle il aura été donné et pour le dernier jour du trimestre civil.
Vous comprendrez en conséquence que : • Le dépassement du terme fixé par le bail ne signifie pas que vous n'avez plus de bail : vous êtes simplement régi dans vos rapports avec le bailleur par les dispositions de la prolongation tacite du bail d'origine. • La prolongation au-delà du terme du bail ne correspond pas à un renouvellement du bail par tacite reconduction pour une nouvelle période de 9 ans.
Le conseilIl est donc nécessaire et légalement indispensable que vous demandiez le renouvellement par acte d'huissier au plus tard dans la onzième année du bail, pour éviter le déplafonnement du loyer.
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