De Jean-Paul B. (Côte d'Or) « Ma boulangerie peut-elle être reprise par un assureur ? »

La réponse de Me Verdier :Le départ en retraite d'un commerçant, ou bien encore son admission au bénéfice d'une pension d'invalidité, permet à celui-ci de céder son fonds de commerce pour une activité autre que celle autorisée par le bail, sous certaines conditions bien sûr. Les dispositions de l'article L.145-51 du Code de Commerce relatif aux baux commerciaux précisent dans quelles circonstances et suivant quelles modalités le commerçant qui part à la retraite peut envisager la cession de son fonds de commerce pour une autre activité :

• Vous devez avoir demandé à bénéficier de vos droits à la retraite auprès de votre caisse. • Ces dispositions s'appliquent que vous soyez commerçant en nom propre ou bien encore associé unique d'une Eurl (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ou bien encore gérant majoritaire d'une Sarl, à condition de l'être depuis au moins deux ans et que cette société soit bien titulaire du bail. Si cette cession est liée à une incapacité de travailler, vous devez bénéficier d'une pension d'invalidité attribuée par votre régime d'assurance maladie.

Adressez par huissier à votre bailleur (à tous les bailleurs s'ils sont plusieurs) ainsi qu'à vos créanciers (qui disposent d'un privilège sur le fonds de commerce) un acte par lequel vous manifestez votre intention de céder votre bail, en indiquant la liste des activités envisagées ainsi que le prix proposé pour cette cession. Votre banque - qui dispose d'un nantissement sur le fonds de commerce - ou bien un organisme de leasing, qui dispose d'une inscription de crédit bail - peuvent faire partie des créanciers. Cet acte d'huissier fait courir un délai de deux mois durant lesquels votre bailleur peut acquérir aux lieu et place de votre candidat acquéreur. Votre propriétaire a donc pendant ce temps un droit de préemption qui s'analyse comme une priorité de rachat. Il ne s'agit pas d'un délai qui permet au bailleur de donner ou non son accord à la cession.

Le texte de l'article L.145-51 ne prévoit en e ffet aucune autorisation spéciale à demander au bailleur pour procéder au changement d'activité. Attention, le bailleur dispose de ce même délai de deux mois pour, le cas échéant, saisir le Tribunal de Grande Instance s'il considère que les activités futures sont incompatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. En eff et, le Code de Commerce prévoit bien que les activités doivent être compatibles avec l'immeuble. Transformer des bureaux ou un magasin de vêtements en restaurant ou même en boulangerie-pâtisserie peut être jugé non conforme à la destination, au caractère et à la situation de l'immeuble. Ce qu'a, d'ailleurs, déjà jugé la Cour de Cassation.

En revanche, transformer dans votre cas une boulangerie en bureaux, pour une assurance ou pour une banque, n'est a priori pas incompatible avec l'immeuble et doit en conséquence pouvoir être réalisé. Dans la mesure où il s'agit d'une cession de droit au bail, vous aurez de votre côté à récupérer l'ensemble de vos matériels et à les vendre séparément comme du matériel d'occasion. Si vous avez des salariés dans l'entreprise, n'oubliez pas que vous aurez à mettre en place, avant votre cessation d'activité, la rupture des contrats de travail et calculer les indemnités financières liées à ces ruptures.

Le conseil :Cette opération de cession, du fait de sa spécificité et des conséquences qu'elle a, doit être entourée de toutes les précautions à commencer par l'assistance d'un avocat spécialisé.