De François G. (Paris) « Le ravalement de mon immeuble me cause des désagréments ! »
La question : « L'immeuble dans lequel j'exploite ma boulangerie est entièrement échafaudé et je subis différentes nuisances : du bruit toute la journée du fait de la pulvérisation d'eau à forte puissance sur la façade, des écoulements d'eau sur ma façade (que j'avais refaite il y a un an), une boutique constamment sale du fait de la poussière qui s'y dépose, enfin, et surtout, le défaut de visibilité de ma boutique qui me fait perdre du chiffre d'affaires. Cela fait un mois et demi que ça dure et il y en a encore pour un mois au minimum, d'après ce qui m'a été dit. Ai-je un moyen d'être dédommagé ? Et si oui, par qui et comment ? »
La réponse de Me Verdier :
Un ravalement est toujours compliqué à vivre. Si, à terme, il apporte une amélioration réelle dans le confort des occupants de l'immeuble et dans la visibilité de celui-ci, pendant son exécution, il est évidemment une source de gêne. Ces ravalements sont très souvent décidés non pas par votre propriétaire mais par la copropriété ou imposés par l'administration qui considère que l'immeuble est trop sale.
Aucun locataire d'un appartement ou d'un local commercial ne peut faire obstacle aux travaux qui sont décidés par le propriétaire ou par la copropriété.
L'article 1724 du Code Civil prévoit du reste que le locataire doit « souffrir » les réparations nécessaires qui interviennent au cours du bail, ce texte précisant cependant que si les réparations durent plus de 40 jours, le prix du loyer pourra être diminué.
Sauf que : › Quasiment tous les baux commerciaux contiennent une clause dérogatoire qui précise que même dans le cas où les travaux sont d'une durée supérieure à 40 jours, le locataire doit subir la gêne sans pouvoir obtenir réparation de la part de son bailleur. Très souvent bien sûr, les travaux de ravalement comme les travaux de toiture ou autres durent plus de 40 jours, raison pour laquelle ces clauses existent dans les baux. Elles sont tout à fait légales et vous ne pouvez en conséquence réclamer d'indemnisation pour le trouble de jouissance que vous subissez pendant la durée de ces travaux.
Cependant : › Votre bailleur a également à votre égard une obligation de délivrance (article 1719 du Code Civil) et doit donc, indépendamment des travaux qui sont réalisés, mettre en oeuvre des dispositions qui vous permettent d'être le moins gêné possible ou en tout cas d'exploiter votre affaire dans les conditions les plus normales possibles.
? Aussi, dès qu'un ravalement est envisagé dans une copropriété, il convient de : › Se rapprocher du bailleur ou de son mandataire pour inviter la copropriété ou l'entreprise qui va réaliser les travaux, à mettre en place des banderoles signalétiques de la présence de la boulangerie sur l'échafaudage et à positionner, le cas échéant, des systèmes d'éclairage sur l'échafaudage de nature à rendre davantage visible la boulangerie. Ces aménagements sont en général très facilement aujourd'hui obtenus par les locataires qui en font la demande.
› Si la façade de votre boutique est en bon état, il est recommandé de faire établir un constat d'huissier avant la mise en place de l'échafaudage, qui vous permet de vous ménager une preuve dans l'hypothèse où la façade serait endommagée par l'entreprise réalisant le ravalement ensuite. L'entreprise de ravalement est assurée et s'il y a un accident de chantier (bris de vitrine ou d'éléments de la façade), l'assureur de l'entreprise ou celui de la copropriété doit vous indemniser.
› L'entreprise qui accomplit les travaux doit tout mettre en oeuvre pour minimiser la gêne occasionnée, en effectuant un travail de préparation pointu au niveau de vos vitrines de telle façon que ni l'eau, ni le sable ne s'écoulent sur ces dernières. Ces points, là encore, sont à négocier avec l'entreprise elle-même sur place ou avec votre bailleur qui fera le relais avec l'architecte de l'immeuble ou l'entreprise.
En résumé :• La réalisation d'un ravalement dans des conditions normales n'ouvre droit à aucune indemnisation même si vous subissez une légère baisse d'activité ou en tout cas êtes gêné dans votre exploitation.• Votre bailleur vous doit néanmoins une obligation de délivrance ce qui vous permet de réclamer certains aménagements pendant la durée du chantier afin de limiter au maximum la gêne occasionnée.• En cas de problème grave : sinistre, bris de glace ou autres, vous aurez un recours par le biais de votre assurance à l'égard de l'assurance de l'entreprise à la condition que vous ayez effectué un constat ou un état des lieux préventif pour vous ménager une preuve.