De Pierre-Emmanuel C. (Nevers) « Qui doit payer la mise aux normes ? »
La question : J'ai reçu une visite de l'Inspection du Travail dans mes locaux. Elle a exigé que je mette aux normes de sécurité les escaliers qui descendent au laboratoire ainsi que l'ascenseur qui dessert ce même laboratoire. Il m'a également été demandé de remettre aux normes le fournil. Le montant des travaux est important et on m'a indiqué que ces travaux étaient à la charge du bailleur. Pouvez-vous m'indiquer ce qu'il en est ?
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La réponse de Me VerdierLes contrôles de l'Inspection du Travail sont relativement stricts. Si les travaux demandés ne sont pas réalisés dans le délai imposé ou si vous n'avez pas démontré avoir tout mis en oeuvre pour les réaliser, vous risquez des poursuites qui peuvent aller jusqu'à la fermeture de l'établissement.
La Loi prévoit (article 1719- 1° et 2° du Code Civil) que le bailleur doit délivrer à son locataire des locaux conformes à l'usage pour lequel le bail a été conclu. Cela signifie que les locaux doivent permettre l'exercice de l'activité du locataire et donc être aux normes. Mais le bail commercial peut déroger à cette disposition légale en prévoyant que les travaux de sécurité prescrits par l'autorité administrative soient à la charge du locataire. Ce n'est que dans l'hypothèse où le bail ne prévoit aucune disposition particulière à ce sujet que la charge des travaux revient au bailleur.
Il s'agit de travaux qui s'imposent du fait d'un texte réglementaire ou législatif ou ressortent d'une injonction de l'administration (sécurité pour le personnel comme pour le public, hygiène et aussi accessibilité aux personnes handicapées).
Pour que ces travaux soient à la charge du locataire, le bail doit être extrêmement précis. S'il est mentionné que les réparations ou les remises en état autre que l'article 606 sont à la charge du locataire, cela n'est pas su ffisant pour lui faire supporter la charge. De même, si le bail indique que les travaux nécessaires à l'entretien du bâtiment ou même des installations sanitaires sont à la charge du locataire, cela n'est pas non plus suffisant.
Il faut que la clause soit très précise et vise expressément les « travaux de mise aux normes imposés par l'administration ». Si une telle clause n'existe pas dans le bail, les travaux sont à la charge du bailleur. Dans l'hypothèse où vous auriez le moindre doute, il est préférable de faire analyser votre bail par un avocat.
Le conseil Pour éviter des sanctions qui vous seraient notifiées par l'administration en cas de contrôle, il vous est recommandé, si ces travaux sont à la charge du bailleur, de faire établir les devis correspondant aux injonctions. Puis de lui adresser une lettre recommandée pour lui demander la prise en charge du fait de ses obligations nées du bail, avec copie de l'injonction administrative que vous avez reçue. Mentionnez dans ce courrier qu'à défaut de réponse dans un délai de quinze jours, ou de prise en charge par ce dernier, vous ferez procéder aux travaux à vos frais avancés dans la mesure où vous n'avez pas le choix. Cela vous permettra ensuite d'aller devant le Tribunal afin de faire condamner votre bailleur à payer les travaux que vous aurez financés à l'avance.
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