Jean-Christophe A. (50) « Suis-je prioritaire si mon propriétaire vend les murs ? »
Question – Je suis boulanger et je loue depuis plus de vingt ans les murs à mon propriétaire. Sans me prévenir, il a vendu les locaux alors que j'étais intéressé pour les racheter, ce que je lui avais déjà dit verbalement à plusieurs reprises. J'ai toujours pensé que j'étais prioritaire et qu'il ne pouvait pas vendre sans m'avoir proposé d'acheter avant. Puis-je faire quelque chose ?
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La réponse de Me Verdier
Dans le cadre d'un bail d‘habitation, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l'obligation pour le propriétaire qui entend vendre de soumettre sa vente au droit de préemption de son locataire qui bénéficie ainsi d'une véritable priorité pour acheter l'appartement dans lequel il habite.
Dans le cadre des baux commerciaux, il n'existe aucune disposition légale qui contraint le propriétaire à vous proposer prioritairement l'achat des murs dans lesquels vous exploitez votre fonds de commerce.
Quelquefois, les baux commerciaux le prévoient et il existe, dans ce cas, une clause bien spécifique de votre bail qui mentionne le droit de préemption et les conditions dans lesquelles le propriétaire doit le mettre en oeuvre et les délais dans lesquels vous devez répondre. Cela étant, aujourd'hui, rares sont les baux qui contiennent une telle clause.
Par ailleurs, même si le bail contient des locaux à usage d'habitation, l'ensemble du bail étant régi par les dispositions du code de commerce sur les baux commerciaux, vous ne pouvez bénéficier d'aucun droit de préemption.
Que votre propriétaire se soit engagé verbalement à vous proposer la vente des murs ne change rien. Il peut revenir sur sa proposition et vous ne pouvez donc engager aucune action contre lui.
Le conseil
Ces dispositions changeront peut-être dans un futur proche. En effet, une réponse ministérielle du 14 septembre 2010 du secrétaire d'Etat chargé du Commerce semble avoir laissé entendre que les dispositions du code de commerce pourraient, éventuellement, être modifiées sur ce point pour prévoir, comme en matière de bail d'habitation, l'obligation pour le propriétaire de proposer en priorité à son locataire la vente des murs commerciaux.
S'il s'avérait que cette disposition était votée (ce dont vous serez tenu informé), elle s'appliquerait a priori à l'ensemble des baux commerciaux en cours. Affaire à suivre…
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