De Dimitri Z. (Gargenville) Concurrence dans un centre commercial

La réponse de Me Verdier :La création d'une boulangerie-pâtisserie en face des caisses d'un supermarché dans le centre commercial serait e ffectivement dramatique pour vous. Ce nouveau fonds de commerce capterait inévitablement une large partie de la clientèle. Il est important en conséquence que vous repreniez les éléments juridiques de votre dossier, à savoir le bail commercial que vous avez signé et le cahier des charges du centre commercial. Si le propriétaire du centre (votre bailleur) vous a indiqué au moment de la signature de ce bail qu'il n'y aurait pas d'activité concurrente, ce point doit être mentionné dans le cahier des charges. Ce document est le règlement de la galerie. Il s'impose à tous : locataire mais également bailleur. Concernant les activités exercées, beaucoup de cahiers des charges prévoient une obligation de non concurrence qui permet au propriétaire bailleur, au moment où il commercialise les di fférents lots, d'avoir un argument de vente fort à l'égard des candidats puisqu'il leur garantit qu'ils seront les seuls à exercer l'activité (boulanger, boucher, opticien…). Cette clause prévoit en général le périmètre dans lequel elle s'inscrit et une durée. Celle-ci peut aller quelque fois jusqu'à 50 ans, voire plus en fonction de l'importance des investissements réalisés. Si ces conditions sont remplies, la clause est opposable bien entendu au bailleur. Celui-ci ne peut donc en conséquence procéder à la location d'une seconde boulangerie sans se placer lui-même en infraction par rapport au cahier des charges.

Vous avez plusieurs possibilités de recours : • La première est d'introduire une procédure en référé en demandant au juge de faire cesser le « trouble manifestement illicite ». C'est la position qu'a adoptée récemment la Cour de Cassation dans un arrêt du 11 décembre 2012 (numéro 10-27375). Elle a, dans un cas de figure similaire, accédé à la demande du locataire en considérant que la violation du cahier des charges par le bailleur en régularisant un bail pour une activité similaire, causait un trouble manifestement illicite au premier locataire. La Cour a confirmé la décision du juge des référés condamnant le bailleur, sous astreinte de 3 000 € par jour. Cette solution très rapide a le mérite d'être particulièrement e cace puisque le bailleur ne peut plus donner à bail pour une activité identique. • A défaut, le tribunal peut également être saisi par le bailleur en général (si vous avez obtenu une décision des référés positive) ou par le locataire. Par la violation du cahier des charges, le locataire démontrera devant le tribunal que le bailleur a manqué à l'exécution de bonne foi de ses engagements et manque également à son obligation de délivrance. Il pourra solliciter, en cas de signature, l'allocation de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Le conseil :Il est impératif là encore de prendre toute mesure de façon énergique et très rapide dès que vous avez connaissance de l'infraction. Ceci pour éviter que le bail ne soit conclu et que les travaux d'aménagement de la boulangerie ne soient commencés.