Demande de renouvellement d’un bail commercial et absence de réponse du bailleur

La réponse de Me Verdier

Chère madame, Votre bailleur ne peut refuser votre droit au renouvellement du bail commercial sauf : s’il veut reprendre les locaux — dans ce cas il vous devra une indemnité d’éviction correspondant a minima à la valeur de votre fonds de commerce ; si vous avez, au cours du bail, commis des infractions graves (non-paiement des loyers, travaux sans autorisations, etc.).

À défaut de demande de renouvellement, votre bail commercial initial se prolonge tacitement. Seuls un congé notifié par le bailleur ou une demande de renouvellement peuvent y mettre fin.

La procédure du renouvellement est donc aujourd’hui déclenchée par votre demande, sous réserve que les formes soient respectées.

Quelle forme doit prendre la demande de renouvellement ?

La demande de renouvellement est adressée par le locataire au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier (art. L145-10 du Code de commerce). Elle est adressée au gérant de l’immeuble ou, en cas de pluralité de propriétaires, à l’un d’entre eux. Elle peut être faite à tout moment à partir du délai de six mois qui précède la date d’expiration conventionnelle du bail ou au cours de la prolongation. La demande doit impérativement contenir la reproduction du 4^e alinéa de l’article L145-10 du Code de commerce, qui oblige le bailleur à faire part de son éventuel refus dans un délai de trois mois, au risque d’être nulle.

Quelle est la conséquence de l’absence de réponse de la part du bailleur ?

La première conséquence est la fixation de la date d’effet du bail renouvelé :

- en cas de demande notifiée avant l’échéance du bail, elle provoquera son renouvellement à sa date contractuelle ;

- si elle est notifiée au cours de la prolongation tacite, le nouveau bail prendra effet le premier jour du trimestre civil qui la suit.

La deuxième conséquence est que le délai de trois mois court à partir de la demande de renouvellement. À défaut de refus du bailleur, il est réputé en avoir accepté le principe.

Troisième conséquence, une fois le délai de trois mois écoulé, le bailleur est irrecevable à se prévaloir des infractions commises par le preneur antérieurement à cette acceptation. Il n’est cependant pas privé du droit de demander la fixation d’un nouveau loyer.

Quelle est la distinction entre la date d’effet du nouveau bail et celle du nouveau loyer ?

La fixation du nouveau loyer ne peut prendre effet qu’au jour où le bailleur aura fourni l’indication du nouveau loyer. Par principe : le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative (Code de commerce, art. L145-33).

Il existe néanmoins une règle de plafonnement des loyers indiquant que leur augmentation ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’Insee, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail.

C’est au bailleur qui souhaite en voir fixer le montant à un niveau supérieur d’en faire la demande. Le nouveau loyer, dans ce cas, ne prendra effet qu’à la date de celle-ci.

Il sera fixé soit après entente entre bailleur et locataire sur le montant, soit par le tribunal s’il existe un désaccord.

Il existe des exceptions faisant obstacle à la protection du plafond évoquée. Par exemple : le loyer du bail est déplafonné d’office (loyer fixé à la valeur locative) lorsque la durée du bail initial excède douze ans.

En résumé

Tout d’abord n’hésitez pas à relancer votre bailleur.

Soyez vigilants au sujet des délais, notamment en vue de ne pas subir un déplafonnement du loyer ; ainsi qu’à respecter les règles de forme, pour éviter la nullité de votre demande.

En l’absence de réponse du bailleur malgré l’expiration du délai de trois mois qui vaut acceptation du principe de renouvellement du bail, vous pouvez introduire en ultime recours une action en fixation du loyer du bail renouvelé.