Le logement de la boulangerie est inhabitable. De quels recours disposé-je ?

La réponse de Me Verdier

Si votre vendeur, au niveau de la promesse de vente, ne s’est engagé à faire aucuns travaux avant la vente définitive du fonds de commerce, il ne vous doit rien ; vous avez acheté en l’état après avoir visité.

Avez-vous un recours contre le bailleur ?

La réponse dépend principalement de si cet appartement est votre résidence principale ou s’il ne sagit que d’une résidence d’appoint. Les obligations du propriétaire différant selon les cas.

S’il s’agit de votre résidence principale : le bailleur est tenu de vous délivrer un logement décent, suivant les critères listés par la loi du 13 décembre 2000 (dite loi SRU), eux-mêmes définis par le décret d’application du 30 janvier 2002. Cette obligation qui pèse sur votre bailleur trouve son origine dans une décision de la Cour de cassation du 14 octobre 2009 (n° 08-10955) non remise en cause depuis. Dans cette dernière, un litige opposait un boulanger à son propriétaire, précisément concernant la prise en charge de travaux d’équipement et de confort de l’appartement, qui faisaient défaut. À la suite d’une très longue procédure, la Cour de cassation a considéré que le propriétaire des murs était redevable à l’égard de son locataire boulanger d’un logement décent et que cette obligation est applicable au bail commercial dès lors qu’il s’agit de sa résidence principale.

Qu’est-ce qu’un logement décent au sens de la loi ?

Le décret du 30 janvier 2002 (n° 2002-120) modifié par le décret du 30 juin 2021 explique précisément en quoi consiste un logement décent. Vous pouvez le consulter sur legifrance.fr, notamment ses articles 2 et 3.

À titre d’exemple, le bailleur doit s’assurer de la présence :

- d’une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC et d’un équipement pour la toilette comportant une baignoire ou une douche alimentée en eau chaude et froide ;

- d’un réseau électrique permettant un éclairage suffisant de toutes les pièces ;

- d’un système de chauffage adapté.

Comment réclamer la prise en charge de ces travaux ?

Si l’installation électrique de l’appartement n’est plus aux normes, je vous recommande de faire appel à un bureau de contrôle agréé (type Apave) pour faire établir un rapport de conformité (en l’espèce de non-conformité) des installations électriques afin de démontrer leur dangerosité.

Concernant les autres points de travaux à réaliser — fenêtres, par exemple — faites effectuer un diagnostic de performance énergétique et des devis, etc. ainsi que, si cela n’a pas été fait au moment de votre acquisition, un état des lieux par huissier pièce par pièce avec photos permettant de démontrer l’état de l’appartement.

Vous devez ensuite faire faire des devis par des entreprises sérieuses — des mises en conformité électrique, par exemple —, à la suite de quoi vous écrirez à votre propriétaire ou à l’agence en charge de la gestion du bien immobilier pour lui adresser une demande de prise en charge des travaux de mise en conformité de l’appartement, en leur proposant de se rendre sur place pour constater la situation.

Quels recours en cas de litiges ?

Si vous ne trouvez pas d’accord, amiable avec le propriétaire, vous pouvez lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception dans un premier temps, en rappelant les dispositions légales évoquées ci-dessus et en lui adressant la copie de l’état des lieux et des devis que vous avez fait établir, en lui demandant de les prendre en charge.

Si vous ne constatez aucune réaction, vous avez la possibilité d’introduire une procédure judiciaire afin d’obtenir la condamnation du propriétaire à prendre en charge tout ou partie de ces travaux, en demandant parallèlement si nécessaire la séquestration des loyers jusqu’à ce qu’ils aient été pris en charge ou réalisés.

Si l’appartement n’est pas votre résidence principale, c’est le bail commercial qui régit les rapports entre le bailleur et son locataire et qui prévoit qui prend en charge les travaux de rénovation de l’appartement ; le bailleur vous devant, de toute façon, au minimum les réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil.

Les clauses et conditions d’un bail commercial étant rédigées quelques fois de manière ambiguë, je vous conseille de faire appel à votre avocat pour vérifier les éventuels recours à engager contre votre bailleur.