Comment et sous quelles conditions mettre fin à un bail commercial ?

Cher monsieur,

Le bail commercial est soumis au statut des baux commerciaux. Ainsi, des règles spécifiques et différentes de celles des baux d’habitation s’appliquent. La durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf années, conformément à l’article L145-4 du Code de commerce. Cependant, le locataire a la faculté de mettre fin à ce bail avant l’expiration de ces neuf années, et même après si le bail est prolongé.

Comment résilier de manière anticipée son bail commercial ?

Selon l’article L145-4 du Code de commerce, le locataire a la possibilité de donner congé à l’expiration d’une période triennale. Celui-ci n’a pas à être motivé par le locataire. Donner congé signifie manifester sa volonté de mettre fin au bail et de ne pas vouloir le renouveler. Il est donc possible pour tout locataire de mettre fin à son bail commercial, que ce soit pour le troisième, le sixième ou le neuvième anniversaire du bail, même si ce dernier est initialement conclu pour une période minimum de neuf ans.

Toutefois, il est important de préciser que concernant les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, il est possible de prévoir des stipulations contraires dans le bail commercial. Il est donc impératif que vous soyez vigilant sur ce point à sa lecture.

À défaut de congé ou d’offre de renouvellement à la fin du bail, ce dernier se prolonge tacitement : contrairement à une idée reçue, il ne se renouvelle pas. Durant cette période, le preneur peut aussi donner congé.

Qu’est-ce qu’un “congé” ?

Le congé est un acte juridique unilatéral qui, s’il est régulièrement délivré, met fin au bail.

Attention : si vous donnez congé pour l’expiration d’une période triennale, vous ne pourrez pas vous rétracter sans le consentement du bailleur. Vous ne pouvez donc pas revenir en arrière. Vous devez ainsi être parfaitement sûr de votre décision.

Comment le congé doit-il être délivré pour être régulier ?

La forme du congé a fait l’objet d’évolutions législatives et les modalités de délivrance ont connu des modifications. Avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, soit le 18 juin 2014, le congé devait être délivré par voie d’huissier. L’entrée en vigueur de la loi Pinel a modifié les conditions de délivrance du congé.

L’article L145-9 du Code du commerce, relatif au congé, a été modifié afin de permettre au locataire et au bailleur de donner congé soit par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, soit par acte d’huissier.

La loi Macron du 6 août 2015 a supprimé la possibilité du recours à la lettre recommandée avec demande d’accusé de réception pour les congés délivrés par le bailleur. Désormais, la forme du congé dépend de son auteur. Les locataires ont toujours le choix entre la lettre recommandée avec demande d’accusé de réception et l’acte extrajudiciaire, tandis que le bailleur ne peut recourir qu’à l’acte extrajudiciaire par voie d’huissier.

À quel moment le congé doit-il être donné ?

En tant que locataire, vous devez respecter un délai de préavis pour donner votre congé, que ce soit pendant le bail initial ou au cours de la tacite prolongation.

Concernant le congé donné pour mettre fin au bail à l’issue d’une période triennale, l’article L145-4 du Code de commerce exige qu’il soit donné au moins six mois à l’avance. Par exemple, si l’échéance de votre bail commercial est au 30 avril, votre congé devra être donné au plus tard le 30 octobre de l’année précédente.

En cas de tacite prolongation, l’article L145-9 du Code de commerce prévoit que le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre, 31 décembre).

Que se passe-t-il si vous ne donnez pas congé dans ces délais ?

Si aucune des parties, que ce soit le bailleur ou le locataire ne manifeste sa volonté de mettre fin au bail à l’issue d’une période triennale, ce dernier se poursuit pour une nouvelle période triennale. Dans votre cas, si vous êtes dans la quatrième année de votre bail, vous ne pouvez donner congé que pour la sixième année. Vous pouvez quand même tenter un accord amiable avec votre bailleur, qui reste en droit de refuser votre départ anticipé ou de vous demander de payer les loyers jusqu’à la fin de la sixième année.

En résumé

Bien que les conditions de délivrance d’un congé soient plus souples pour le preneur — qui peut recourir à une lettre recommandée avec demande d’accusé de réception — que pour le bailleur, il n’en reste pas moins que le congé est soumis à de nombreuses conditions pour être valable, et donc pour mettre fin au bail commercial. Soyez attentif également aux clauses de votre contrat de bail, surtout si ce dernier est conclu pour une durée supérieure à neuf années. Compte tenu de l’importance de cette démarche juridique, mieux vaut vous faire aider de votre conseil. Une action mal engagée peut avoir de lourdes conséquences.