La réponse de Me Verdier : La quasi-totalité des baux commerciaux prévoit comme une clause de garantie solidaire entre le vendeur du fonds de commerce et l'acquéreur. Cela signifie que le vendeur, autrement dit le locataire, devra non seulement payer les loyers et les charges mais également toutes les obligations du bail si son successeur ne le fait pas. Cette obligation s'arrête à la fin du bail, autrement dit à la fin de la durée des 9 ans (pour un congé ou une demande de renouvellement délivré six mois avant la fin du bail). Si le bail ne s'est pas terminé dans ces conditions, la clause de garantie demeure jusqu'à ce qu'il soit mis fin au bail. Cela peut être 10, 11 ans, voire plus quelquefois.
Cette clause est-elle sans limite quant au montant des sommes garanties ? Il n'y a pas d'appréciation légale sur le montant des sommes que vous pouvez être amené à cautionner. Il n'y a donc pas de limite fixée par les textes. En revanche, les tribunaux considèrent déjà depuis très longtemps que cette solidarité ne joue plus si le bailleur est de mauvaise foi ou s'il n'a pas cherché à obtenir normalement le règlement de ses loyers auprès de son locataire.
Il a été jugé à plusieurs reprises et encore récemment par la Cour de Cassation (5 mars 2013, n° de pourvoi 11-25382) que le bailleur était débouté de sa demande de garantie dans la mesure où il n'avait pas agit avec rapidité à l'égard de son locataire en place. Le bailleur avait en e ffet attendu plusieurs impayés avant d'adresser à son locataire des lettres de relance (non recommandées) espacées de plusieurs mois alors qu'il disposait de moyens juridiques lui permettant de recouvrer sa créance (délivrance d'un commandement par huissier visant la clause résolutoire, puis assignation en référé devant le tribunal pour faire condamner son locataire). Le bailleur qui avait attendu plusieurs années avant d'introduire une procédure contre son locataire ne pouvait pas, du fait de sa propre négligence, faire supporter les conséquences financières à son précédent locataire (le vendeur du fonds de commerce).
Observation Chaque situation étant di fférente, les tribunaux statuent selon les cas. Si le propriétaire a été négligent, il peut être sanctionné en perdant son recours contre le vendeur du fonds. Dans le cas contraire, même s'il a attendu quelques mois, il obtiendra gain de cause et le vendeur sera condamné à payer les loyers dus par son prédécesseur. Attention à une idée reçue : ce n'est pas parce que vous êtes condamné à payer que vous « récupérez » les locaux ou le bail commercial.
