La réponse de Me Verdier L a mise en location-gérance d'un fonds de commerce est une opération un peu particulière que l'on peut assimiler à une location. Vous restez propriétaire du fonds de commerce : vous le louez à un locataire-gérant qui l'exploite à votre place sous sa responsabilité. Si le contrat encadre bien les obligations des propriétaires des fonds comme ceux du locataire-gérant, vous n'êtes jamais à l'abri comme dans n'importe quel type de location, de di fficultés propres à toute exploitation : - Soit pour des raisons objectives : la clientèle change ou le quartier évolue et le chiffre d'affaires peut diminuer, - Soit le locataire-gérant modifie les produits et change les méthodes de travail ou connaît des rapports houleux avec la clientèle qui, par son comportement, ne vient plus. Il est heureusement bien des cas où la situation se passe bien et chacun y trouve son compte.
Que prévoit la loi au regard des éventuelles dettes du locataire-gérant ? Sachez que la situation juridique a changé depuis la loi dite Sapin II du 9 décembre 2016. ? Concernant les dettes d'exploitation classiques (hors impôts) : - Pour les contrats de location-gérance conclus avant le 11 décembre 2016, l'article L.144-7 du Code de Commerce prévoyait que le propriétaire du fonds était responsable solidairement avec le locataire-gérant de toutes ses dettes contractées à l'occasion de l'exploitation du fonds, pendant un délai de six mois, à compter de la publication de la gérance. Sachant que la gérance est en général publiée à peu près un mois après le début d'exploitation, le propriétaire se trouve ainsi responsable pendant sept mois à peu près des dettes d'exploitation du locataire-gérant. Il s'agit de toutes les dettes contractées à l'occasion de son activité (fournisseurs, organismes sociaux, etc…).
- La loi Sapin II a considérablement réduit l'obligation du propriétaire du fonds puisque pour tous les contrats conclus depuis le 11 décembre 2016, cette obligation solidaire du propriétaire cesse dès la publication du contrat de gérance, c'est-à-dire à peu près un mois après le début de la gérance. En conséquence, pour toutes les gérances conclues récemment, vous n'êtes plus redevable des dettes de votre locataire-gérant après un mois.
? Sur le plan fiscal, là encore, la loi Sapin est venue également améliorer considérablement la situation du propriétaire du fonds de commerce. En effet, avant le 11 décembre 2016, le propriétaire du fonds donné en gérance était responsable solidairement avec son locataire-gérant de l'ensemble de ses impôts directs liés à l'exploitation du fonds et ce pendant toute la durée de location-gérance (et non pas pour les six premiers mois). Une location-gérance qui durait donc deux ans, voire trois ans, faisait planer sur le propriétaire du fonds un risque de paiement des impôts directs du locataire-gérant s'il n'y satisfaisait pas.Pour les impositions mises en recouvrement à compter du 1er janvier 2017, l'article 1684 du Code Général des Impôts a été modifié. La solidarité fiscale tombe également à compter de la publication du contrat de location-gérance (de façon identique aux autres dettes évoquées ci-dessus). Il existe cependant deux exceptions à ce principe : si le propriétaire a connaissance d'un retard ou d'une fraude de son locataire-gérant. Le retard ou la fraude sont définis par le Code Général des Impôts qui précise que si le propriétaire ne pouvait méconnaître l'existence de manquements graves du locataire-gérant ayant entrainé l'application de ces majorations, il reste débiteur des impôts. En conséquence, et pour éviter une éventuelle mise en cause du bailleur, il est communément admis que :- Dans les contrats de location-gérant, il est souhaitable que l'expert-comptable du bailleur reste l'expert-comptable du locataire-gérant, ce qui permet au bailleur d'avoir une vision complète des éventuelles di cultés ; - Si chaque partie conserve son expert-comptable : il est important de prévoir dans la convention de location-gérance une obligation de coopération des experts-comptables concernés de telle façon que les informations financières soient communiquées sans di fficulté au bailleur, afin qu'il puisse prendre toutes dispositions utiles.
Le conseil Même si la loi Sapin II allège considérablement la responsabilité du bailleur de fonds, il n'en demeure pas moins que chaque propriétaire concerné doit être vigilant lorsqu'il donne son fonds en location-gérance puisque ce fonds lui appartient. Il faut donc être prudent dans le cadre de la mise en place du contrat de gérance et conserver un droit de regard sur le mode de fonctionnement de l'entreprise pendant la durée de la gérance afin d'éviter toute mauvaise surprise.
