La réponse de Me Verdier :
Comme indiqué dans la réponse à Hubert C. (38), le principe est que le loyer, au moment du renouvellement, est plafonné et fixé par application de l'indice du coût de la construction. Depuis deux ans, compte tenu de la crise économique, les indexations sont faibles et les augmentations peu importantes. Dans l'hypothèse où votre bailleur voudrait obtenir le déplafonnement du loyer, cela ne l'autorise pas pour autant à demander n'importe quel montant.
Le loyer déplafonné doit en effet correspondre à la valeur locative de vos locaux à la date du renouvellement. Pour cela, il est nécessaire, très généralement, de recourir à un expert qui peut intervenir, soit dans le cadre d'une procédure judiciaire en fixation du loyer du bail renouvelé, soit amiablement dans un premier temps, en accord avec votre bailleur. Cet expert procédera à une description précise des locaux et au mesurage de chaque pièce ou du local. Il appliquera ensuite des coefficients (suivant les usages commerciaux) tendant à pondérer ces surfaces. Une boutique a en effet plus de valeur commerciale qu'un laboratoire et surtout qu'une cave.
Exemples :1) Une boutique a souvent un coefficient de 1, voire 1,2 (c'est-à-dire 1 m² = 1 m² pondéré).2) Une cave, en fonction de son état peut avoir un coefficient de 0,2 ou 0,3 (c'est à dire 1 m² = 0,30 m² pondéré).
Tous ces calculs permettent de déterminer la surface totale pondérée. Après ces relevés, l'expert va rechercher à proximité de votre fonds de commerce qu'elle est la valeur locative du m², qu'il multipliera ensuite par le nombre de m² pondérés de vos locaux. Vous en connaîtrez ainsi la valeur locative commerciale.
Si vous disposez dans le même bail d'un appartement, sa valeur locative sera additionnée à celle des locaux commerciaux, pour déterminer le montant du loyer proposé. Il n'est donc pas question de méthode approximative ou arbitraire pour fixer le déplafonnement du loyer. Il est rare, par expérience, que les valeurs locatives se voient multipliées par deux ou par trois après 9 ans. Cela ne correspond pas à la valeur du marché.
Le conseil :Il est donc important de se faire assister d'un expert immobilier pour déterminer précisément la valeur locative et permettre ainsi d'obtenir, soit un accord du propriétaire, soit un jugement qui fixera le nouveau loyer.
