La réponse de Me Verdier :
La règle en matière de renouvellement de bail commercial est que le loyer doit rester plafonné, c'est-à- dire fixé par application de l'indice du coût de la construction (voir article L.145-34 du Code de Commerce). C'est donc au bailleur, qui entend demander un loyer supérieur à la stricte application de l'indice et au principe fixé par le Code de Commerce, de démontrer qu'il y a un motif dit de déplafonnement et ce, selon des critères déterminés par les dispositions de l'article L.145- 33 du Code de Commerce.
Ce sont, entre autres : • Les caractéristiques du local (surface, volume, importance des surfaces destinées à recevoir du public, état d'entretien…), • les activités autorisées par le bail et ses avenants éventuels, • les obligations respectives des parties, • les prix couramment pratiqués dans le voisinage. • « la modification des facteurs locaux de commercialité », définie par l'article R.145-6 du Code de Commerce (critère le plus utilisé).
Ce dernier point porte essentiellement sur : • L'amélioration des stationnements à proximité du fonds de commerce, • l'augmentation de la population ou du nombre de bureaux ou d'administrations à proximité du fonds (création de logements, école, hôpital), • l'amélioration des voies de circulation, etc…
Il est important de préciser que ces modifications doivent être substantielles (la création de quelques places de parking ou de quelques bâtiments n'est pas suffisante pour justifier le déplafonnement). Il appartient surtout au propriétaire de démontrer que ces nouveaux facteurs de commercialité sont un intérêt pour le commerce exploité, avec un impact direct selon le type d'activité exercée (en l'occurrence boulangerie-pâtisserie). Créer par exemple des zones commerciales avec des cinémas et commerces qui vendent elles-mêmes du pain, de la pâtisserie ou des sandwichs, n'a pas d'impact positif sur la commercialité du fonds de commerce. Les tribunaux sont donc extrêmement exigeants à l'égard du bailleur qui entend invoquer un déplafonnement selon ces critères.
Le conseil :Si le bailleur n'a pas réussi à démontrer « que la modification des facteurs locaux de commercialité » a un impact positif direct sur votre activité, le loyer restera à défaut, plafonné.
