La réponse de Me Verdier :
Il est important de rappeler en préambule que les conventions faites entre deux parties (quel que soit l'acte) doivent s'exécuter de part et d'autre de bonne foi. Tout acte comporte un certain nombre d'informations rendues obligatoires par la loi. Le compromis, comme l'acte de vente, comporte des informations ou des déclarations, notamment du vendeur à l'égard de l'acquéreur, auxquelles il est tenu de satisfaire et qui permettent, notamment à l'acquéreur, de s'engager en toute connaissance de cause.
Très régulièrement, il est mentionné une clause dans les promesses de vente et dans les actes de vente qui précise que : « A la connaissance du vendeur, il n'existe aucun commerce concurrent ou aucun projet de création de fonds de commerce qui serait de nature à concurrencer le fonds de commerce présentement vendu ». Il s'agit d'une déclaration que fait le vendeur en fonction des moyens dont il dispose pour connaître l'environnement concurrentiel. Rien n'impose à ce dernier d'effectuer une réelle enquête (même en sondant les commerces voisins).
Que cette clause existe ou pas dans l'acte, il est vivement recommandé à l'acquéreur de se renseigner sur l'environnement commercial avant de signer la promesse de vente. Ensuite, de deux choses l'une :
• Soit le projet de création d'un fonds de commerce préexistait avant la promesse de vente et le vendeur en avait connaissance parce que les autres commerçants du quartier en étaient déjà informés par exemple. Ce dernier a manifestement fait une fausse déclaration qu'il faudra prouver ;
• soit ce projet de création est postérieur à la promesse de vente ou bien encore n'est pas suffisamment avancé pour qu'il y ait une réelle création et aucun reproche ne peut être fait au vendeur.
Dans ces deux hypothèses, s'il n'est pas démontré que le vendeur avait connaissance du projet, l'acquéreur qui se rétracte est redevable à l'égard de son vendeur de l'indemnité d'immobilisation qu'il a versée. Le vendeur a immobilisé son fonds de commerce entre la promesse de vente et la date à laquelle l'acheteur a décidé de renoncer. Ce dernier doit donc verser l'indemnité convenue dans le contrat.
Le conseil :Avant de signer une promesse de vente, visitez plusieurs fois le fonds de commerce et surtout, renseignez-vous sur l'environnement concurrentiel actuel ou futur, en vous rendant à la mairie par exemple.
