La réponse de Me Verdier
Si l'appartement situé au-dessus de votre fonds de commerce est votre résidence principale, la Cour de cassation a considéré récemment (arrêt du 14 novembre 2009) que le bailleur était tenu de délivrer à son locataire un logement décent suivant les critères retenus par la loi SRU défini par son décret d'application du 30 janvier 2002.
Cette décision est donc extrêmement importante puisque même si le bail commercial mentionne que le bailleur n'est tenu que des réparations visées à l'article 606 du code civil par exemple, cela ne l'exonère pas au niveau de l'appartement d'avoir à mettre à la disposition de son locataire un logement décent.
Il est impossible ici de décrire toute la liste des obligations à la charge du bailleur pour satisfaire aux caractéristiques du logement décent retenues par la loi. Je vous invite à consulter le texte sur le site Legifrance.fr (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002).
A titre d'exemple, le bailleur vous doit :
- des réseaux et branchements électriques et de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements,
- des dispositifs d'ouverture et de ventilation permettant le renouvellement de l'air,
- des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes (munies de siphon), empêchant le refoulement des odeurs,
- une cuisine ou un espace réservé à la cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation en eau chaude et froide et à une évacuation,
- une installation sanitaire intérieure au logement, comprenant un WC et un équipement pour la toilette avec une baignoire ou une douche, alimentée en eau chaude et froide,
- un réseau électrique permettant un éclairage suffisant de toutes les pièces...
Le conseil
Etablissez un devis chiffré des travaux nécessaires à la mise en conformité de votre appartement avec les dispositions légales.
Bien entendu, il ne s'agit pas de facturer tous les travaux d'embellissement ou d'entretien, mais simplement ceux rendus nécessaires pour rendre les lieux habitables de façon décente.
Vous devez ensuite prendre contact avec votre bailleur pour l'inviter à prendre en charge ces réparations. A défaut, vous pourrez introduire une procédure judiciaire pour obtenir le cas échéant sa condamnation.Vous passerez quasi obligatoirement par une phase d'expertise judiciaire, le tribunal ayant besoin de connaître la nature précise des travaux à réaliser pour rendre les locaux décents.
