Si vous êtes locataire d’un commerce depuis plusieurs années, il ne vous aura pas échappé que le loyer est régulièrement révisé par le propriétaire et toujours à la hausse… Si le montant du loyer initial est librement fixé entre les parties et doit figurer impérativement dans le bail commercial, la révision de son montant, quant à elle, doit suivre le cadre légal, même si rien n’est pas mentionné dans le contrat.
La révision du loyer est un mécanisme conçu pour garantir au bailleur des revenus locatifs qui suivent le coût de la vie (lui permettant aussi de couvrir le coût de ses charges) et pour protéger le locataire contre toute augmentation inconsidérée. Elle peut bien sûr être effectuée au moment du renouvellement du bail (sa durée classique étant de 9 ans), à condition de suivre la procédure réglementaire (notamment de respecter le délai de 6 mois avant la date d’échéance). Elle peut aussi intervenir en cours de bail, selon deux modalités : la révision triennale et la révision conventionnelle.
Révision triennale
La révision triennale est dite aussi légale. Déterminée par le Code du commerce, elle s’applique de plein droit même si aucune clause ne figure dans le bail à son sujet.
Le loyer peut ainsi être révisé tous les trois ans à l’initiative du bailleur (pour une hausse) mais aussi, sachez-le, à celle du locataire (pour une baisse). La demande de révision doit être signifiée par acte d’huissier ou via un courrier recommandé avec accusé de réception, en respectant scrupuleusement le délai d’expiration de trois ans à compter de la date d’entrée du locataire dans les locaux, de la date de renouvellement du bail, ou de celle de la précédente révision.
La hausse du loyer est toujours plafonnée: elle ne peut pas dépasser la variation de l’indice locatif de référence, qui correspond, pour les activités commerciales et artisanales, à l’indice des loyers commerciaux(ILC). Cet indice est publié par l’Insee chaque trimestre. Le nouveau loyer se calcule donc en multipliant l’ancien loyer par le ratio entre le nouvel ILC (celui du trimestre en cours au moment de la révision) et l’ancien (celui qui était en cours trois ans auparavant).
Révision conventionnelle
La révision conventionnelle est dite aussi contractuelle. Elle est prévue dans le bail, qui doit alors impérativement inclure une clause de révision. On distingue deux possibilités : la clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation) qui fixe une révision du loyer sur une autre périodicité que triennale (annuelle le plus souvent) ; et la clause recette (ou à loyer variable), qui fait varier le montant du loyer (ou une part de celui-ci) en fonction du chiffre d’affaires du commerçant locataire.
Si la première (clause d’indexation) permet toujours de suivre les variations de l’ILC, la seconde (clause recette) court-circuite la révision légale, qui ne peut alors s’appliquer. Cette dernière option, fréquente dans l’univers du commerce en franchise, peut être particulièrement protectrice dans cette période de hausse généralisée des coûts (énergie, matières premières, foncier, main-d’œuvre, etc.).
Charges explosives
Vous l’aurez compris : dans la plupart des baux commerciaux, l’ILC est la base déterminant la révision des prix des loyers. Son évolution impacte directement le résultat de l’entreprise puisque les charges locatives pèsent assez fortement sur le bilan financier dans de nombreuses situations (notamment dans les grandes villes, les lieux touristiques et le long des axes prisés).
La flambée de l’ILC a donc de quoi inquiéter les artisans-commerçants, d’autant que de nombreux propriétaires font porter aux locataires la charge de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). « La taxe foncière constitue un impôt de production particulièrement injuste pour les locataires titulaires d’un bail commercial. De fait, alors que seul le propriétaire des locaux loués est redevable de cet impôt, rien ne lui interdit de le mettre à la charge du locataire dans les clauses du bail commercial.C’est donc le locataire qui subit les conséquences financières de la hausse de la valeur du bien qu’il loue », explique Marc Sanchez, secrétaire général du Syndicat des indépendants et des très petites entreprises.
Si le remboursement de la TFPB est inclus dans votre contrat, vos charges locatives risquent fortement d’augmenter puisque la TFPB enregistre des progressions encore plus rapides que celles des loyers (de + 5 % en zone rurale jusqu’à + 50 % à Paris).
Bouclier locatif
Si vous n’êtes soumis qu’aux hausses de l’ILC, le Gouvernement vous protège encore cette année de la flambée des loyers. Depuis des décennies, en effet, l’ILC suit une tendance haussière continue (voir graphique). Consécutivement à la relance post-covid (2021) puis à la crise de l’énergie (2022), sa vitesse de progression est devenue particulièrement inquiétante pour les locataires (la révision triennale enregistrait, par exemple, une hausse de 8,5 % entre le 4e trimestre 2019 et le 4e trimestre 2022).
Ce contexte fortement inflationniste a conduit le Gouvernement à mettre en place dès le deuxième trimestre 2022 (jusqu’au premier trimestre 2023), un bouclier plafonnant la hausse annuelle de l’ILC à 3,5 % pour les petites et moyennes entreprises (loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat).
Pour en bénéficier, les entreprises doivent relever du commerce et de l’artisanat, compter moins de 250 personnes, et avoir un chiffre d’affaires annuel (CA) inférieur à 50 millions (M)€ ou un total du bilan annuel (TB) en dessous de 43 M€. Les petites entreprises (moins de 50 personnes, CA et TB inférieurs à 10 M€) et les micro-entreprises (moins de 10 personnes, CA et TB inférieurs à 2 M€) de la boulangerie-pâtisserie sont concernées.
Dans un contexte encore tendu, l’Assemblée nationale vient d’adopter (le 20 juin 2023) le maintien provisoire du bouclier jusqu’au premier trimestre 2024. Notez qu’en l’absence de plafonnement, la variation annuelle de l’ILC aurait accusé un bond de + 6,69 % au 1er trimestre 2023. Ainsi, si vous avez reçu un avis de révision du loyer, vérifiez que la hausse respecte le plafond.
Correction de l’indice
Pour suivre le coût de la vie, l’ILC a longtemps été indexé sur trois sous-indices : l’indice des prix à la consommation hors loyers (pour 50 %), l’indice des coûts de la construction (pour 25 %) et l’indice du chiffre d’affaires dans le commerce de détail (pour 25 %). En 2022, cependant, les règles ont changé avec le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022, qui devrait calmer la hausse structurelle de l’ILC.
Son calcul ne tient compte désormais que de l’indice des prix à la consommation (pour 75 %) et de celui des coûts de la construction (pour 25 %).
L’indice du chiffre d’affaires dans le commerce de détail a été exclu car il favorisait nettement et injustement les hausses de l’ILC. Le développement considérable de l’e-commerce (intégré dans le chiffre d’affaires des commerces) alimentait en effet de manière mécanique — mais sans aucune justification économique — la revalorisation des loyers des magasins physiques.
Selon le ministère de l’Économie et des Finances, ce décret devrait corriger cette dérive de l’ILC et modérer l’augmentation des loyerscommerciaux. Seul l’avenir nous le dira.
