Réponse de Me VERDIER :
Cher Monsieur,
Dans le cadre de l’acquisition d’une boulangerie, l’étape primordiale est celle du compromis de cession, ou promesse de vente, conclu plusieurs mois avant la vente définitive. Cet acte fixe l’intégralité des accords entre les parties, sur tous les plans, tandis que la vente définitive a pour objet de les réitérer.
Le délai entre la vente définitive et la conclusion du compromis de vente — moment où tous les accords sont conclus — a pour but de permettre de lever les conditions suspensives, les plus courantes étant :
- l’obtention d’un prêt par l’acquéreur ;
- la purge du droit de préemption de la commune.
Ce délai permet également la réalisation des différents diagnostics de conformité, et de réparations ou de travaux si nécessaire (du matériel, des installations électriques, de l’accessibilité handicapé, etc.). Sans être exhaustif, j’attire votre attention sur les éléments ci-après, qui ne doivent jamais être négligés lors de l’acquisition d’un fonds de commerce.
> Composition du personnel
L’article L1224-1 du Code du travail impose, en cas de cession de fonds de commerce, que l’acquéreur reprenne l’ensemble du personnel de l’entreprise sans modification des contrats : les anciennetés sont conservées, les coefficients, les éléments de salaire, les conditions de travail et les horaires. Un salarié en congé maladie, en congé maternité ou parental, même prolongé, appartient toujours à l’entreprise ; d’où l’attention particulière à porter aux contrats en cours et à la liste des salariés, le vendeur pouvant omettre — volontairement ou non — de communiquer l’information quant à la présence d’un salarié absent depuis une longue période.
> Installations électriques, de gaz et matériels
En tant qu’établissement recevant du public, vous avez l’obligation de faire vérifier vos installations électriques par un organisme agréé (bureau de contrôle type Socotec, l’Apave, Veritas, etc.), selon les articles R143-34 et R146-2 du Code de la construction et de l’habitation ; ainsi que vos installations de gaz.
En tant qu’employeur, vous avez également celle de faire effectuer un contrôle des installations électriques des locaux professionnels, selon les articles R4226-14 et suivants du Code du travail.
Lors de l’acquisition d’un fonds de commerce, il est entendu que vous achetez les matériels et équipements “en l’état” ; cela signifie que le vendeur ne les remet pas à neuf dans le cadre de la vente.
En revanche, même d’occasion, ce matériel doit être en conformité et en état de bon fonctionnement. L’ensemble de ces éléments pourra ne pas être en conformité au moment de la signature du compromis de vente, qui devra donc prévoir un engagement du vendeur, — à ses frais et en votre présence —, de :
- procéder à une révision globale de l’ensemble du matériel avec prise en charge du coût des réparations ou mises en conformité de telle façon qu’il soit en état de parfait fonctionnement le jour de la vente et en conformité ;
- fournir la ou les factures acquittées de ces réparations et mises en conformités.
S’ajoutent les justificatifs inhérents aux locaux, tels que :
- celui d’accessibilité aux personnes handicapées ou, à défaut, la dérogation obtenue de la mairie ou de la préfecture ;
- les factures de mise en conformité liées aux installations électriques ;
- les diagnostics révélant l’absence d’amiante, de plomb ou d’insectes xylophages ;
- les justificatifs de vérification des extincteurs, de la balance et du ramonage du conduit d’évacuation du four ;
- le certificat de conformité de la caisse enregistreuse ;
- le justificatif éventuel du contrôle de la porte automatique et celui de celui du contrôle du monte-charge, s’il en existe.
> Bail commercial
Le droit au bail est une composante essentielle de l’existence d’un fonds de commerce, en plus d’en représenter l’une des charges principales. Il est inenvisageable de se contenter d’une quittance de loyer : des indexations du loyer ou des charges supplémentaires pouvant ne pas avoir été appliquées à l’exploitant. De plus, le contrat assure que le bail commercial permet bien d’exploiter l’activité envisagée.
Le vendeur est généralement tenu à une obligation d’information du bailleur, voire doit obtenir son accord écrit pour céder le fonds, à défaut de quoi serait encourue la nullité de la vente. Parfois, le bail est sur le point d’atteindre son terme contractuel ou se poursuit tacitement une fois atteint. Il peut ainsi être prévu la conclusion d’un nouveau bail commercial entre le compromis et la vente définitive, à des conditions préalablement fixées.
> Chiffre d’affaires et non-concurrence
Il est d’usage de demander le chiffre d’affaires des trois dernières années, qu’il convient de prendre en considération en fonction du nombre de jours de fermeture (hebdomadaire ou périodes de vacances) ou du nombre de livraisons réalisées.
L’obligation de non-concurrence est intrinsèquement liée à la pérennité du chiffre d’affaires. Il s’agit d’une clause par laquelle le vendeur s’interdit de concurrencer et de capter — directement ou non — la clientèle du fonds qu’il a vendu.
Cette clause, pour être valable, doit être limitée dans le temps et dans l’espace, ce qui implique qu’un périmètre géographique soit prévu, ainsi qu’une durée. Le premier varie en fonction de la situation du fonds.
> En résumé
Ces points non limitatifs vous donnent une idée de la diversité des éléments à prendre en considération. Il est primordial d’intégrer que les termes du compromis de cession lient les parties définitivement, ce qui implique de ne délaisser aucun élément dès ce stade des négociations et de se faire accompagner par un avocat au plus tôt.
