Chère Madame,
Habiter au-dessus d’une boulangerie ou d’un restaurant amène parfois à subir des nuisances sonores ou olfactives qui excèdent les inconvénients de la vie courante. Celles-ci peuvent dans certains cas être considérées comme un trouble anormal de voisinage.
Quand une nuisance présente-t-elle un caractère anormal et excessif ?
Un trouble anormal de voisinage est un dommage causé à un voisin (bruit, fumées, odeurs, ébranlement, etc.) qui, lorsqu’il excède les inconvénients ordinaires du voisinage, est jugé anormal et oblige son auteur à y mettre un terme ainsi qu'à dédommager la victime, quand bien même ce trouble serait inhérent à une activité licite et qu’aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause.
Il n’existe pas de définition légale du seuil à partir duquel une nuisance peut être considérée comme un trouble anormal de voisinage. Les juges apprécient donc au cas par cas si elle présente un caractère excessif, en fonction d’un faisceau d’indices — tels que son intensité, sa fréquence, sa durée, l’environnement — et de la réglementation en vigueur.
La production de pains et de pâtisseries émet parfois de la vapeur d’eau susceptible de se révéler néfaste pour l’entourage. À ce sujet, la jurisprudence a déjà considéré que constituent un trouble de voisinage les odeurs provenant d’une boulangerie-pâtisserie, très fortes, très désagréables et de nature à provoquer des nausées.
Attention, toutefois : l’existence d’un trouble anormal de voisinage a peu de chance d’être reconnue si vous êtes venue vous installer à proximité d’une entreprise susceptible de produire de mauvaises odeurs. Il convient donc de se demander si ces dernières ont toujours existé — et ce, avant votre emménagement — ou si elles proviennent d’une nouvelle activité entreprise par votre voisin.
De même, l’environnement est pris en compte dans l’appréciation du trouble. Dans un milieu urbain, ou dans une rue très commerçante, les émanations d’odeurs pourront être tolérées.
Les nuisances seront difficilement reconnues par les juges si vous êtes la seule personne à vous plaindre d’odeurs “selon le vent”, et ce d’autant plus, si les installations d’extraction d'air de votre voisin sont aux normes. Il convient par conséquent de privilégier une bonne entente avec celui-ci et d’entamer le dialogue avant tout recours judiciaire. Vous pouvez éventuellement envisager avec ce dernier les possibilités d’améliorer les extractions de ses locaux.
Par ailleurs, il convient de savoir que le propriétaire bailleur est aussi susceptible d'être condamné solidairement avec son locataire auteur direct des nuisances. Votre cas est particulier car vous êtes à la fois bailleur et voisin de l’entreprise concernée. Il ressort de la jurisprudence que le propriétaire d’un local de restauration est tenu au respect d’une obligation particulière de délivrance de la chose louée envers son locataire restaurateur : à savoir installer un système de traitement de l’air pollué et d’extraction des odeurs dans les cuisines. Concrètement, votre bail étant “tous commerces”, vous devez permettre à votre locataire d’exercer une activité de boulangerie et les locaux être équipés d’un système d’extraction, sans quoi celui-ci peut se retourner contre vous.
Quels sont les recours contre votre locataire ?
Vérifiez le règlement sanitaire de votre département. Celui-ci contient des mesures encadrant l’émission de nuisances olfactives. Vous pouvez ensuite contacter le service communal d’hygiène et de santé de votre mairie afin qu’un contrôle sanitaire soit réalisé et que soit vérifié si les installations d’extraction d’air de votre voisin sont conformes à la règlementation. En dernier recours, rapprochez-vous de votre conseil habituel en vue d’envisager une démarche et, le cas échéant, une action en justice.
À noter : c’est à vous de démontrer la réalité et l’anormalité du trouble (constat d’huissier, attestations d’autres voisins, etc). Si un trouble anormal de voisinage est constaté, le juge pourra ordonner à votre voisin de prendre les mesures propres à faire cesser le trouble (travaux…) et/ou condamner ce dernier au versement de dommages et intérêts.
En résumé
La première et la meilleure solution est un règlement à l’amiable de la situation. Entamez le dialogue avec votre voisin. Si vous êtes bailleur, référez-vous aux dispositions du bail commercial. Sachez que vous pouvez être condamnée solidairement avec votre locataire auteur du trouble si la plainte émane d’autres voisins. Vous avez l'obligation aussi de fournir un local propre à l’usage auquel il est destiné, c’est-à-dire, dans votre cas, à tous commerces.
Si vous êtes locataire, exploitant d’un fonds de commerce, vous avez tout intérêt à éviter un conflit avec votre voisinage. Lorsque vous équipez votre fonds de commerce, privilégiez des équipements de cuisson munis d’un dispositif d’extraction des buées à haute performance. Assurez une aération adéquate et prévoyez l’installation de hottes d’évacuation de l’air.
En cas de plainte du voisinage, faites vérifier vos installations. En cas de litige, sachez que les juges tiendront compte notamment de vos efforts déployés en vue de proposer des moyens techniques de nature à mettre fin aux nuisances, et à continuer votre exploitation.
