La réponse de Me Verdier
Votre question est légitime. Un commerçant doit pouvoir signaler sa présence dans l'immeuble pour la clientèle notamment en installant une enseigne à l'entrée du bâtiment ou sur la façade. La pose d'une enseigne est donc un droit, à condition de demander l'autorisation à la copropriété. 1) Le droit de poser une enseigne : L'article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est tenu vis-à-vis de son locataire à une obligation de délivrance et doit lui permettre l'exercice paisible de son activité. En conséquence, le bailleur qui interdit à son locataire d'apposer son enseigne en façade de l'immeuble où s'exerce son activité commerciale manque à son obligation de délivrance. C'est ce que rappelle la Cour d'appel de Versailles dans un arrêt du 20 septembre 2011 (CA Versailles, pôle 5, 3e ch., 5 janvier 2011 : JurisData n° 2011-000086). Selon la jurisprudence, l'enseigne est un attribut du fonds de commerce. Le bailleur qui doit permettre au preneur l'exercice paisible de son activité lorsqu'il est commerçant ne doit en conséquence pas porter atteinte au signe distinctif reconnu par sa clientèle que constitue son enseigne, sans qu'il y ait besoin d'aucune stipulation particulière dans le bail. Cela ne veut pas dire pour autant, que vous êtes autorisé à poser une enseigne sans autorisation spécifique des copropriétaires.
2) L'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires : Les travaux qui « a ffectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble » au sens de l'article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965 sont ainsi soumis à l'approbation des copropriétaires. La modification de la façade de la boutique mais également la pose d'une enseigne sur l'immeuble nécessite donc un accord de la copropriété. Si vous procédez à la pose d'enseigne lumineuse sans cette autorisation, le syndicat des copropriétaires est fondé à demander au juge des référés qu'il prescrive les mesures nécessaires pour faire cesser ce trouble manifestement illicite (CA Paris, 12 sept. 2007 : JurisData n° 2007-341289). Sachez que seuls les copropriétaires, et donc les bailleurs, sont habilités à demander à l'assemblée générale l'autorisation d'entreprendre des travaux a ffectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Il en résulte que si vous êtes locataire, vous devez passer par votre bailleur pour qu'il reprenne à son compte la demande d'autorisation ou bien, à tout le moins, qu'il s'associe à votre demande.
• Sur quels éléments les copropriétaires doivent-ils se baser pour autoriser ou non les travaux ? Avant de donner son autorisation, l'assemblée générale devra s'assurer que la pose de l'enseigne commerciale n'est pas, en raison de ses dimensions, de son emplacement ou de ses caractéristiques particulières comme, par exemple, son mode d'éclairage, de nature à nuire à l'esthétique de l'immeuble ou à la tranquillité des voisins. A défaut, elle est en droit de refuser son autorisation (CA Paris, 23 févr. 1996 : JurisData n° 1996-020635). Il est donc recommandé de communiquer toutes les informations utiles : dessin de l'enseigne, taille, poids, mode d'éclairage, etc… L'assemblée ne dispose pas en la matière d'un pouvoir discrétionnaire et son éventuel refus doit être justifié (CA Paris 6 septembre 2001 : JurisData n° 2001-155947).
• Que pouvez-vous faire en cas de refus des copropriétaires ? L'article 25-1 de la loi de 1965 prévoit deux hypothèses : Si la majorité des voix n'a pas été obtenue, le demandeur peut solliciter soit un second vote immédiat sur son projet, soit la réunion d'une nouvelle assemblée générale dans le délai maximal de 3 mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée. Si vous faites face, là encore, à un refus définitif des copropriétaires, vous pouvez vous retourner vers le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble afin d'obtenir une autorisation judiciaire. Cependant, le tribunal de grande instance ne pourra intervenir que pour autant que : - Les travaux seront conformes à la destination de l'immeuble ; - L'assemblée aura refusé l'autorisation sollicitée ;
La demande du copropriétaire interviendra antérieurement à la réalisation desdits travaux.
Le conseil Veillez à vous renseigner sur le règlement intérieur de votre immeuble et à ne pas entreprendre la pose d'une enseigne sans avoir recueilli l'autorisation préalable des copropriétaires. La pose d'une enseigne est un droit et le bailleur ne peux refuser de faire ces démarches. Si vous êtes confronté à un refus définitif de l'assemblée générale de la copropriété et que ce dernier vous semble injustifié, voire abusif, consultez votre avocat afin d'envisager une procédure pour solliciter auprès du tribunal compétent ladite autorisation de réaliser les travaux.
