La réponse de Me Verdier
Jusqu'à maintenant, le principe était que celui qui vend son fonds de commerce en cours de bail est tenu, par le bail lui-même, de garantir auprès de son propriétaire, les impayés de son successeur. Même si le fonds de commerce a été vendu plusieurs fois au cours du même bail, tous les vendeurs et acquéreurs du fonds de commerce sont tenus par la même obligation à l'égard du bailleur. Celui-ci peut, à n'importe quel moment, exiger de votre part le paiement des loyers non réglés par votre successeur, même si cette demande intervient plusieurs années après la cession.
Jusqu'à maintenant, le seul moyen d'échapper à la demande formulée par le bailleur était de démontrer qu'il n'avait pas agi avec rapidité à l'égard de son locataire en place ou n'avait pas pris toute mesure pour faire cesser l'hémorragie financière. Dans certaines circonstances, cela permettait de faire perdre, pour le propriétaire, le bénéfice de cette garantie.
La loi Pinel du 18 juin 2014 limite l'étendue de cette garantie due par le locataire en cas de vente de son local commercial. Elle comprend deux articles (L.145-16-1 et L. 145-16-2) : • En premier lieu, la loi prévoit que le propriétaire qui n'est pas payé doit informer le vendeur du fonds de tout défaut de paiement de son locataire, dans le mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par le locataire. Cependant, ce texte ne prévoit aucune sanction et ne permet pas, si le propriétaire a donc dépassé le délai, de considérer que vous n'êtes pas tenu de garantir les impayés. Tout au plus, il pourra être reproché au propriétaire une faute qui est de nature à engager sa responsabilité afin d'essayer de limiter la garantie du vendeur. • Plus important, le second article prévoit que l'obligation du vendeur est limitée à trois ans à compter du jour de la cession de son fonds de commerce, ce qui limite considérablement l'engagement du vendeur. A priori cette disposition légale est d'application immédiate, soit à compter du 18 juin 2014, même si les décrets d'application n'ont pas été encore publiés. Si la procédure n'a pas encore été engagée par votre bailleur, a priori, celui-ci sera soumis, lorsqu'il introduira cette procédure, aux dispositions évoquées ci-dessus. Vous pourrez donc les lui opposer.
Sachez enfin que la loi ne prévoit pas qu'il s'agit d'une disposition impérative. Cela signifie que les baux commerciaux à venir peuvent parfaitement déroger à cette disposition, en prévoyant expressément dans le bail un article indiquant que le cédant serait tenu pendant toute la durée du bail. S'agissant des baux en cours, le propriétaire ne peut pas imposer cette clause car les baux sont à renouveler dans les mêmes conditions.
En conclusion La loi Pinel a modifié d'autres points relatifs aux baux commerciaux qui sont tout aussi importants sur lesquels je reviendrai dans le courant de l'automne. Rappelez-vous cependant que chaque situation est individuelle et qu'aucune réponse générale ne peut jamais être apportée aux questions que vous vous posez.
