La réponse de Me Verdier
Dans la mesure où ni le bailleur, ni vous-même, n'avez délivré un acte d'huissier (une demande de renouvellement et un congé pour ce qui concerne le bailleur), le bail que vous avez signé en avril 1995 ne s'est pas interrompu. A la date d'aujourd'hui, le bail s'est poursuivi pendant une durée supérieure à douze années.
Dans une telle hypothèse, si vous formulez aujourd'hui une demande de renouvellement de votre bail (par acte d'huissier, j'insiste) celui-ci ne pourra prendre effet que trois mois après la date à laquelle l'acte d'huissier aura été délivré.
Le bail initial ayant duré plus de douze ans, votre loyer sera automatiquement déplafonné, sans que vous puissiez bénéficier de la stricte application de l'indice du coût de la construction au titre de ce nouveau loyer.
Le déplafonnement ne signifie pas que le bailleur peut demander n'importe quel montant de loyer mais que le loyer qui sera fixé devra correspondre à la valeur locative des locaux à la date à laquelle vous formulez votre demande.
Il est possible qu'elle soit supérieure au loyer tel qu'il serait indexé aujourd'hui mais il est possible également que cette valeur locative soit quasiment identique.
Vous avez donc la possibilité dans un premier temps de tenter de vous renseigner soit auprès de voisins qui ont eu leur bail renouvelé récemment ou auprès d'agents immobiliers pour connaître approximativement la valeur locative au mètre carré des locaux dans votre secteur.
Vous pourrez tenter d'en discuter avec le bailleur pour essayer de lui faire accepter une légère augmentation (sans que cela ne corresponde pour autant au doublement du loyer).
A défaut de vous mettre d'accord avec ce dernier, vous n'aurez d'autre solution que de demander au tribunal de désigner un expert judiciaire qui sera chargé de faire le calcul de cette valeur locative.
La première démarche cependant à accomplir est de formuler votre demande de renouvellement par acte d'huissier, de prendre un avocat et d'essayer de rentrer en discussion avec votre propriétaire.
Le conseil
J'ai très souvent rappelé dans mes chroniques l'importance du bail commercial. Il s'agit d'un acte juridique extrêmement important pour vous qu'il ne faut pas négliger.
Il est bon de ressortir de temps en temps votre bail afin de se rappeler la date à laquelle il se termine. Si vous avez le moindre doute, prenez conseil pour savoir ce qu'il est judicieux de faire et dans quel délai.
Cela évitera de tenter de régler dans l'urgence un problème qui, en cas de contestation de la part du bailleur, ne peut jamais être réglé très rapidement et qui risque en conséquence de vous bloquer sur une période relativement longue.
