Le bailleur peut-il effectuer des travaux dans les locaux loués pendant le bail ?
En raison de son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux, le bailleur n’a en principe pas le droit d’effectuer des travaux d’aménagement ou d’amélioration dans les locaux pendant la durée du bail commercial. Toutefois, les clauses les autorisant (clauses de souffrance) sont fréquentes. De plus, il a le droit d’effectuer des réparations urgentes ne pouvant attendre la fin du bail. Toutefois, si celles-ci durent plus de vingt et un jours, une diminution de loyer sera due. Si elles rendent le local complètement inhabitable, le bail pourra être résilié.
En pratique, lors de la signature d’un bail conclu depuis le 1er septembre 2014, puis tous les trois ans, le bailleur a l’obligation de communiquer à son locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes. Celui-ci doit être accompagné d’un budget prévisionnel ainsi que d’un récapitulatif de ceux réalisés au cours des trois années précédentes précisant leur coût.
Conseil : l’état prévisionnel des travaux est souvent oublié lors de la révision triennale : pensez à le réclamer !
Le locataire a-t-il le droit de faire tous les travaux ?
Le locataire n’a pas besoin d’obtenir une autorisation de son bailleur avant de faire exécuter les travaux d’entretien et les réparations locatives qui lui incombent. En revanche, toutes les autres réparations doivent faire l’objet d’une autorisation préalable du bailleur. À défaut, le locataire qui a de sa propre initiative décidé d’exécuter des réparations à la place du bailleur ne peut pas ultérieurement le contraindre à lui rembourser les dépenses engagées.
Dans l’hypothèse où les locaux ont besoin de travaux urgents, vous devez donc préalablement informer et mettre en demeure votre bailleur de les exécuter. À défaut de réaction de sa part, il vous faudra saisir le Tribunal judiciaire pour :
- être autorisé à réaliser vous-même les travaux, moyennant une compensation sur les loyers ;
- demander au juge que votre bailleur soit contraint — sous astreinte — à entreprendre les travaux.
Conseil : avant d’entamer des travaux, renseignez-vous sur le contenu du règlement de copropriété. De plus, si ceux-ci touchent aux parties communes, une autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires est requise.
Quelle est l’incidence des travaux sur le montant du loyer ?
En principe, si les travaux qui ont été réalisés augmentent la valeur locative, ils peuvent entraîner, lors du renouvellement du bail, une hausse du loyer tenant compte de leur exécution. Mais pour que le propriétaire puisse faire valoir les améliorations apportées, il doit en avoir assuré la charge, soit directement (remboursement au locataire), soit indirectement (réduction de loyer). À défaut, il ne sera tenu compte de ces améliorations qu’à l’occasion du second renouvellement suivant la réalisation des travaux.
La répartition des travaux en résumé
La question de la répartition des travaux et des réparations entre bailleur et locataire dans les baux commerciaux est complexe. En cas de conflit, la formulation de la clause du bail et l’état des lieux seront déterminants. C’est pourquoi l’assistance d’un avocat spécialisé est vivement conseillée, tant pour la rédaction et la signature du bail commercial qu’en cas de litige.
