Chère Madame,
Le bail commercial fixe le cadre juridique dans lequel un commerçant exerce son activité. Parmi ses clauses essentielles figure celle relative à la destination des lieux, autrement dit la ou les activités que le locataire est autorisé à y pratiquer. Cependant, cette clause destination n’est pas figée. Si, au fil du temps, l’exploitant souhaite diversifier son offre ou s’adapter à l’évolution des usages — par exemple, en ajoutant une activité de traiteur —, il doit respecter certaines conditions.
Le contrat de bail commercial précise la nature de l’activité autorisée dans les locaux. Le locataire doit s’y conformer scrupuleusement : exercer une activité non prévue constitue un manquement grave pouvant justifier la résiliation du bail ou le refus de son renouvellement sans indemnité.
Comment est-il possible d'adapter son activité ?
Cependant, la loi et la jurisprudence ont prévu des mécanismes permettant au preneur d’adapter son activité, à condition de suivre les bonnes démarches. Il convient de différencier deux points : les activités connexes et complémentaires et les activités accessoires.
Les activités connexes et complémentaires sont celles ayant un rapport étroit entre elles et qui sont nécessaires à un meilleur exercice. Pour ces activités, l’article L145-47 du Code du commerce dispose que “Le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires”. Il conviendra dans ces conditions pour le locataire de suivre une procédure dite de déspécialisation. C’est le juge du fond qui appréciera le caractère connexe et complémentaire de l’activité au regard de la destination du bail.
Certaines évolutions de l’activité sont considérées comme incluses dans celle-ci, même si elles ne figurent pas expressément au contrat. Il s’agit d’activités accessoires devenues courantes dans la profession et qui peuvent être exercées sans l’accord du bailleur : elles sont implicitement incluses dans votre bail.
Par exemple, sont considérées comme des activités incluses à celle de boulangerie : la vente de sandwichs et de boissons rafraîchissantes (Cass. Civ. 3e, 3 avr. 1996, n° 94-13.789 et Cour d’appel. Paris ; 14 fév. 1999), ainsi que la vente de quiches, croque-monsieur et pizzas (Cour d’appel. Versailles ; 12 janv. 1995). Dès lors, avec la destination prévue par votre bail, vous pouvez exercer l’activité de vente de ces produits le midi, ou encore de salades ou de paninis, sans demander l’autorisation à votre bailleur ni l’en informer.
Cependant, la jurisprudence a retenu que l’activité de salon de thé et de consommation sur place ne saurait être qualifiée ni d’activité connexe ni d’activité complémentaire à celle de boulangerie-pâtisserie. Cette dernière n’inclut donc pas l’activité de consommation sur place. Il faudra, dans une telle hypothèse, demander l’autorisation du bailleur et suivre la procédure de déspécialisation si, bien sûr, le bail commercial ne prévoit pas cette activité.
Qu’est-ce que la procédure de déspécialisation ?
Il s’agit de notifier à son bailleur, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, son intention d’entreprendre une activité connexe ou complémentaire. Aucune forme particulière n’est imposée quant à son contenu. Il convient simplement d’indiquer les activités dont l’exercice est envisagé.
À compter de la notification, votre bailleur a un délai de deux mois pour manifester son désaccord. S’il ne répond pas dans ce temps imparti, vous pouvez exercer l’activité en question : son silence vaut acceptation. En cas de désaccord de ce dernier (contestation du caractère connexe et complémentaire), il vous reviendra de saisir le tribunal.
Attention : si votre bailleur accepte l’adjonction d’activité, il pourra vous demander une augmentation de loyer si l’activité adjointe a entraîné par elle-même une modification de la valeur locative des lieux loués. Notez toutefois que cette hausse ne sera effective qu’à l’occasion de la première révision triennale qui la suit. Il convient de respecter scrupuleusement cette procédure ; à défaut, vous vous exposez à la résiliation de votre bail ou au refus de son renouvellement.
En résumé
Ces notions d’activités accessoires, connexes et complémentaires sont relativement complexes. Il s’agit d’un domaine du droit essentiellement jurisprudentiel, difficilement accessible à un non-professionnel. Il est ainsi recommandé de vérifier auprès de son avocat ou de son conseil dans quelle catégorie rentre la ou les activités nouvelle(s) qui vont être exercées dans les locaux. Les sanctions pouvant être très sévères (refus de renouvellement, résiliation du bail), il convient d’être extrêmement prudent sur le sujet.
