Comment se répartissent les travaux entre bailleur et locataire ? La loi ne prévoit pas de liste précise de la répartition des tâches concernant les baux commerciaux, y compris lorsque les biens visés comportent une partie habitation.
Travaux d’entretien courant : à la charge du locataire, sauf clause contraire
Le locataire est tenu à l’entretien courant de l’immeuble et aux menues réparations. Cela consiste pour lui à prendre soin au fil des jours des locaux afin d’éviter qu’ils ne se dégradent : nettoyer de façon à assurer l’hygiène et la propreté, faire quelques raccords de peinture ou de papiers peints, encaustiquer, re-vernir, changer quelques petites pièces (par exemple : joints, écrous, brise-jet). Le locataire n’est donc légalement tenu qu’à des travaux peu importants.
À noter : le défaut d’entretien par le locataire est une cause potentielle de résiliation du bail. Néanmoins, celui-ci peut expressément mettre ces travaux à la charge du bailleur.
Attention, la loi impose au locataire de restituer le local en bon état de réparations locatives, sauf si un état des lieux initial a été établi : ne négligez pas cette formalité obligatoire !
Vétusté, force majeure et mise en conformité : à la charge du bailleur, sauf clause contraire
À l’inverse, tout ce qui est lié à la vétusté ou à la force majeure est en principe à la charge du propriétaire : remplacement de la chaudière ou de la climatisation si elle est vétuste, enlèvement des graffitis, désamiantage, traitement anti-termites, etc.
La vétusté est appréciée en fonction de l’état des locaux lors de l’entrée dans les lieux ainsi que de la durée de la location : soyez vigilant lors de l’établissement de l’état des lieux entrant car il peut constituer une preuve à double tranchant !
À noter : le locataire qui a pris des locaux dans un état vétuste peut être tenu responsable de l’aggravation de son état si celui-ci résulte entièrement du défaut d’entretien de sa part. Dans ce cas, les réparations lui incombent. Mais le bail va souvent plus loin et impose au locataire des réparations incombant normalement au bailleur. C’est ainsi qu’il peut mettre à la charge du locataire tous les travaux, qu’ils soient rendus nécessaire par la vétusté ou non. Dans ce cas, cela a dû être pris en compte dans la fixation du loyer.
Les travaux de mise en conformité (normes de sécurité électriques, de gaz ; accessibilité au public, par exemple), ou plus généralement ceux imposés par l’autorité publique (ravalement de façade, travaux d’assainissement, etc.) incombent au bailleur. De plus, le bailleur qui loue des locaux pour une activité particulière (hôtellerie, boulangerie, restauration, notamment) doit délivrer des locaux conformes aux normes prévues pour cette activité, même si cela implique des travaux. Cependant, une clause expresse claire et précise du bail peut prévoir que ces travaux reviennent au locataire, à condition qu’elle ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.
Important : les clauses reportant sur le locataire les travaux normalement à la charge du bailleur s’interprètent strictement, ce qui est généralement favorable au locataire.
Grosses réparations de murs, de toiture, de charpente... ou gros entretien : à la charge du bailleur
En ce qui concerne les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil, même dues à la vétusté ou à la mise en conformité, elles sont à la charge du bailleur : murs, verrières, portes et fenêtres, charpente et toiture, étanchéité, remplacement total de l’ascenseur, gros œuvre, plancher ou plafond…
Dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, la loi interdit de les mettre à la charge du locataire, ainsi que les honoraires liés à leur réalisation. Il n’existe que deux exceptions :
- le cas où les grosses réparations résultent du défaut d’entretien par le locataire depuis le début du bail ;
- celui où le bail est en fait une convention d’occupation précaire.
