Les points de vigilance

Entre la signature du compromis de vente et celle du contrat définitif, il se passe généralement de deux à quatre mois. Une mise au courant est souvent proposée (voir l'encadré) une semaine avant la signature.

Il ne faut cependant pas attendre le dernier moment pour décortiquer le contrat sous toutes les coutures. Certains détails oubliés, sans être pour autant des « vices cachés », peuvent faire mal par la suite. 

Des ventes bien ventilées

« Les opérations se sont globalement assainies, rassure Jean-Luc Pauluzzi, de l'agence Aramis, à Gimont dans le Gers. Les affaires foireuses et les vices cachés sont décelés rapidement. Le rôle de l'intermédiaire se trouve justement là : il sécurise la transaction. Cela dit, il convient d'aller voir de près certaines clauses juridiques ou détails techniques qui peuvent être omis par le vendeur, volontairement ou non, et qui peuvent être ennuyeux pour le futur repreneur. »

« Il faut d'abord bien regarder la répartition du chiffre d'affaires. Notamment la part due aux fournitures extérieures et celle liée au portage à domicile. Ces activités sont en mesure de diminuer la valeur du fonds car elles ont un impact sur la rentabilité », poursuit Jean-Luc Pauluzzi.

Rien ne vous dit en effet que les contrats avec les collectivités (écoles, entreprises, restaurants...) seront reconduits en l'état ! Si le vendeur ne déclare aucune vente externe, n'hésitez pas à aller vérifier sur place... Si vous n'êtes pas un adepte des tournées, le manque à gagner peut aussi être important.

Le bail : aïe, aïe, aïe !

Pour ne pas alourdir le poste des charges, le loyer doit rentrer dans les normes (de 3 à 5 % du chiffre d'affaires, voire de 5 à 7 % du chiffre d'affaires avec logement privé). Pour Daniel Garnier, directeur du Cabinet Hermès (groupe Century 21) à Lyon, « l'analyse du bail commercial est cruciale. Celui-ci est transmis intégralement, sans négociation possible. Il faut donc se poser les bonnes questions.

Quels sont les délais de renouvellement ? Y a-t-il des procédures en cours entre le bailleur et l'ancien locataire ? Le loyer peut-il être soumis à un déplafonnement ? D'autres activités telles que le traiteur ou la vente à emporter peuvent-elles être envisageables ?

Notez que si le repreneur ne respecte pas le bail, le propriétaire des murs peut alors se retourner contre lui en exigeant une action de résiliation ».

Assurez-vous que l'entretien du « clos et du couvert » (fenêtres, toiture) soit bien à la charge du propriétaire et que le travail de nuit soit autorisé.

Sachez que le fonds de commerce inclut un « droit au bail » (à l'incorporel) qui permet à l'acquéreur de jouir du bail détenu par le locataire précédent (qui évite notamment d'avoir un loyer déplafonné).

« L'autre point important, constate Daniel Garnier, c'est le volet social : les contrats de travail et les feuilles de salaire. Là aussi, la reprise du personnel se fait en l'état, avec les avantages divers mais aussi les clauses particulières et même les contentieux aux prudhommes ! »

Hé oui, acheter un fonds de commerce, c'est déjà faire preuve de responsabilité dans la conduite de son affaire. Alors tant qu'à être patron, autant commencer tout de suite !