Chère Madame, tout d’abord, il est important de préciser que le bail commercial ne prend pas automatiquement fin aux termes du contrat, c’est-à-dire à l’issue de la neuvième année. Soit le bailleur notifie un congé, avec ou sans offre de renouvellement, soit le locataire fait une demande de renouvellement.
Dans votre cas, si ni le locataire ni le bailleur ne se manifestent, l’article L145-9 du Code de commerce dispose que le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. Attention, cette situation ne donne pas lieu à la formation d’un nouveau contrat : contrairement à une idée reçue, il n’y a jamais de renouvellement par tacite reconduction d’un bail commercial. Il demeure possible de mettre fin à la tacite prolongation à travers l’envoi d’un congé (propriétaire) ou d’une demande de renouvellement (locataire). Le congé du bailleur est donné par huissier, la demande du locataire est transmise par huissier ou par lettre recommandée. Celle-ci peut être faite à tout moment mais doit l’être au moins six mois à l’avance et avec pour date d’application le dernier jour du trimestre civil. Entre-temps, vous bénéficierez des conditions actuelles du bail si celui-ci n’est pas renouvelé.
Obtenir le renouvellement
Bailleur et preneur peuvent décider de renouveler le contrat de bail commercial. À la différence de la reconduction tacite, un nouveau contrat vient s’appliquer après l’expiration du précédent et peut contenir de nouvelles conditions. Vous bénéficiez d’un droit au renouvellement à l’issue de la durée du bail sous réserve :
- d’être propriétaire de votre fonds de commerce ;
- d’être immatriculée au registre du commerce et des sociétés en votre qualité de commerçante (au registre national des entreprises pour un artisan) ;
- d’exploiter le fonds de commerce de manière effective dans les locaux au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction. Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour communiquer sa réponse, sachant qu’en cas de refus il doit verser au locataire une indemnité d’éviction. À défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le renouvellement.
Augmentation du loyer
Comme vous semblez l’appréhender, le bailleur propose généralement une augmentation de loyer dans sa réponse. En principe, le taux de variation du loyer applicable au titre du bail à renouveler ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale de l’indice de référence retenu dans le bail commercial (généralement l’indice des loyers commerciaux). Toutefois, sous certaines conditions, le bailleur peut obtenir ce qu’il est communément appelé le “déplafonnement” du loyer, c’est-à-dire sa fixation à sa valeur marché, qui peut être supérieure au loyer payé. En cas de désaccord sur le montant du loyer, le juge des loyers commerciaux, après expertise immobilière, fixera celui du bail renouvelé.
Risques et inconvénients d’un non-renouvellement
Le risque majeur d’un non-renouvellement survient lorsque la durée du bail excède douze années : le plafonnement évoqué ne s’applique plus. Le bailleur peut alors envoyer un congé avec une offre de renouvellement comportant un montant de loyer plus élevé. Il est donc préférable de formuler une demande au plus tard dans la onzième année du bail.
Par ailleurs, avant douze ans, le déplafonnement reste possible dès que l’un des éléments constitutifs de la valeur locative, énumérés à l’article L.145-33 du Code de commerce, a subi une altération (caractéristiques du local loué, prix couramment pratiqués dans le voisinage, etc.).
Par ailleurs, dans le cas d’une prolongation tacite du bail, si vous souhaitez vendre votre fonds de commerce ou emprunter, votre acquéreur comme une banque réclameront un renouvellement ou la conclusion d’un nouveau bail commercial, ce qui pourrait compromettre vos projets.
En résumé
Si vous ne prévoyez aucun projet spécifique, tel que la vente du fonds de commerce, vous pouvez donc attendre l’issue des neuf années du bail initial avant de demander le renouvellement. Cela vous permettra de profiter des conditions du bail initial sans augmentation autre que l’indexation. Attention néanmoins à demander le renouvellement avant douze années pour éviter le déplafonnement.
La réponse adaptée peut varier en fonction de nombreux critères : vos projets, l’évolution de la valeur locative des locaux, la situation avec le bailleur, les termes du bail initial.
Nous vous conseillons de faire le point avec votre avocat pour adopter une stratégie adaptée à votre situation.
